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質問
質問者：39-2106 賃貸マンションの連帯保証人について
困り度：
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 亡くなった父が、賃貸マンションの連帯保証人になっています。
契約書を見ると13年ほど前で2年間の契約期間がしっかりと書かれていてその期間は10年も前に終わっているのですが、期間の後に問題が無ければそのまま契約更新をすると書かれています。
この契約書は現在も有効な契約書になるのでしょうか？
心配しているのは、連帯保証人なのでもし、滞納等があれば亡くなった
連帯保証人の相続人に弁済義務が発生するか？と言う事です。
賃貸マンションのオーナーさんは連帯保証人の死亡を知っています。

それと、契約書に3ヶ月の滞納があれば退去してもらうと言う事も
書かれていたのでもし、3ヶ月以上の滞納が発生しても3ヶ月のみで以降は払う必要が無いのか教えてください。

もちろん、借主に連帯保証人を変えてもらえれば一番いいのですが
誰もなり手がいなくてそのまま連帯保証人が死亡のまま契約書を続行されそうなところがあり、とても心配しています。

弁護士さんにも相談しましたが最低でも100万円の費用が必要だと
言われました。

どうか助けてください。
宜しくお願いします。
質問投稿日時：09/04/08 18:23
質問番号：4863374
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回答

良回答20pt
回答者：m_inoue222 大家してます

＞2年間の契約期間がしっかりと書かれていて・・・そのまま契約更新をすると書かれています。

契約は更新されていますので連帯保証も更新されています

＞この契約書は現在も有効な契約書になるのでしょうか？

有効です．．．有効だから契約者は住むことが出来ています

＞滞納等があれば亡くなった連帯保証人の相続人に弁済義務が発生するか？

連帯保証は相続されます

＞3ヶ月以上の滞納が発生しても3ヶ月のみで以降は払う必要が無いのか教えてください。

無関係です、契約が解除されない限りは連帯保証も継続されます

＞借主に連帯保証人を変えてもらえれば一番いいのですが

変更する権利は大家に有ります、借り主には有りません

＞契約書に3ヶ月の滞納があれば退去してもらうと言う事も書かれていた

現実には「合法的」に追い出すには６ヶ月くらい必要です

＞弁護士さんにも相談しましたが最低でも100万円の費用が必要だと言われました。

最悪の場合は．．．でしょうね（６−１２ヶ月分の家賃程度）

まずは大家に相談されては？

「連帯保証人が死亡しておりますので新たな連帯保証人を契約者と話し合って下さい」

大家も実際には．．．
「家賃滞納」−「貴方へ請求」−「拒否される」−「裁判」．．．
そんな事は面倒なので望んでいません

契約者に対して「新たな連帯保証人の擁立」か「保証会社との契約」などを前向きに話し合うでしょう

滞納されて一番迷惑ですぐに損害が発生するのは大家ですから．．．
種類：回答
どんな人：経験者
自信：自信あり
回答日時：09/04/09 09:29
回答番号：No.3
この回答へのお礼早速、回答いただきましてありがとうございます。

教えていただいたように進めばオーナーさんも私たちも
困らないのですが父のお葬式で始めて知ったのですが契約者が
現在無職なのです。
なので誰も保証人にならないし、保証会社も多分無理かと
思い困っております。

回答

良回答10pt
回答者：in_go-ing 　大家しています。

　契約が続く限り保証人です。またその地位は相続されて、相続人がその責務を継承しなければなりません。

　居住者の滞納は勿論、居住者が起こした賠償義務のある事件(火災等)でも居住者と同じ賠償義務があります。大家は居住者本人でも連帯保証人でも取りやすい方に請求することができます。

　滞納がひとたび起これば３ヶ月では片付きません。大家側は確実に明け渡し命令の取れる６ヶ月の滞納を待って明け渡し訴訟を起こし、裁判の終結までは早くても４ヶ月はかかるでしょうから、これで１０ヶ月分の支払請求となります。こうなったら連帯保証人は居住様の次の部屋を用意して必死で引っ越すように居住者を説得するしかないのです。(多分この費用が弁護士さんの言われる100万でしょう)

　どのような経緯でお父上が連帯保証人をお引き受けになったのかはわかりませんが、1000万の借入れの保証人にはなっても、部屋の賃貸借の保証人になってはいけない、というのはこのようなことを指しているのです。前者は上限1000万ですが、後者は無限です。

　大家さんによっては保証会社の保証で切り替えてくれる方もおられるかもしれませんが、通常は連帯保証人の変更の許可をお願いしても余程の方が次の連帯保証人にならない限り許可してくれないでしょう。そうなると居住者に契約の解除＝部屋からの退去をお願いするしかありません。しかし、居住者の方だってそのような申し出を受けるとも思えませんので、質問者様としては居住者が自発的に引越しをするまで何事もないことを祈るしかありません。

　逃れる手としては　u-takeshi　様の言われるように『相続放棄』ですが、どれほど相続財産がおありかは判りませんが、まさか連帯保証人の件だけで『相続放棄』と言うのも、東海地震を恐れて静岡辺りの会社や家屋敷を慌てて売って、安全なところ（国？）に引っ越すようなもとと言えなくもないですね。
種類：アドバイス
どんな人：経験者
自信：参考意見
回答日時：09/04/09 00:14
回答番号：No.2
この回答へのお礼回答ありがとうございます。

私も、連帯保証人の件だけで相続放棄するのは
避けたい事で何か良い方法はないかと投稿しました。

本当に頭の痛い話です。

回答

 
回答者：u-takeshi 部屋の紹介をしているものです。

契約は2年契約の普通借家契約で自動更新ですかね。
でしたら契約は有効でしょう。

弁済義務に関しては相続放棄しなければ、相続人様に支払い義務が発生するはずですよ。いいのも悪いのも、財産も借金も含めて相続放棄はできるはずです。

支払いは3ヶ月以上の滞納でも保証しなくてはいけないはずです。
でも6ヶ月滞納してたら強制執行しやすいと見たことあります。

私は弁護士でないので”筈です”と書いてますが賃貸の弁護士が書いた私の本から引用しているので間違いはない”筈”です

その辺は弁護士さんでしたら十分承知と思いますが話してくれなかったのでしょうかね。強制執行する、だから100万円なのでしょうか。民法をひっくり返すことは難しいでしょうから追い出すのに100万円でしたらわからないでもないですが。

ご参考まで。
種類：アドバイス
どんな人：専門家
自信：参考意見
回答日時：09/04/08 18:53
回答番号：No.1
この回答への補足回答ありがとうございます。

質問なのですが、オーナー側から退去の申し出は6ヶ月前とありますのでこちらから保証人は死亡していますので契約者が保証人を変えない限り次の更新で契約を解除してください。とお願いできるでしょうか？

もし、オーナーさんが了解して下さった場合は何か契約書を交わした方が良いのでしょうか？

お忙しいのにすみませんです。
宜しくお願いします。
この回答へのお礼この回答にお礼をつける(質問者のみ)
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