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質問 |
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| 質問者：morikiri | 家主の倒産で敷金が還らない | |
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困り度：
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家主が倒産し、賃借中の賃貸マンション全体が競売になりそうです。破産管財人の弁護士及び住宅供給公社の方から３ヶ月以内に退去すれば３ヶ月分の預託してある敷金は返還するが、それ以後は返還しないとの説明です。弁護士の説明では競落した人から立ち退きを求められれば、抵当権設定が先なので賃借人は対抗できないとの事。 特別優良賃貸住宅融資制度で建てられた物件で安心して居住していますが、仕方がないのでしょうか。 |
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質問投稿日時：09/04/20 16:20 質問番号：4894859 |
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回答 |
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| 回答者：noname#82955 | No1です。 入居後5年という曖昧な補足ではなく、正確な契約日を補足していただきたかったです。 No7の方が回答されている通りに、法が変わりました（短期賃貸借保護制度廃止）ので、その適用前か後かで敷金返還請求先が旧大家か新大家か違ってきますし、居住する権利についても異なります。 |
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| 種類：アドバイス どんな人：一般人 自信：参考意見 |
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回答日時：09/04/21 18:02 回答番号：No.8 |
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回答 |
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| 回答者：MUNAgata | 平成１６年４月に民法が改正されています。 １６年３月３１日までに契約をしたのであれば、kyossy-さんの言うとおり敷金は新家主に引き継がれます。 しかし、契約が平成１６年４月１日以降に結ばれたので有れば、敷金は新家主には引き継がれません。 その場合、敷金の返還請求は、旧家主にしなければなりません。 http://yuu-kamikawa.cocolog-nifty.com/law/2007/11/post_88bc.html |
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| 種類：回答 どんな人：経験者 自信：自信あり |
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回答日時：09/04/21 16:52 回答番号：No.7 |
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回答 |
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| 回答者：noname#89711 | こんにちは 法律的にはkyossy-さんの仰るとおりです。 1、築約１０年と、比較的浅い 2、もともと賃貸マンションである 3、マンション1棟丸ごと競売 ということから、競落した人（法人）は、恐らく この物件を「投資物件」として活用すると思います。 ６か月後に賃借人を追い出して、マンションの部屋全てを コストかけてリフォームして、賃借人を募集して、 新たに賃借人を付ける作業をするより、現状のまま、 賃借人から賃料を得た方がコストもかからず、 賢い投資行動であると言えるから、と考えます。 利回り20％ですと投資資金５年で回収できます。 利回りがもっと高いと、もっと早い期間で回収できます。 短期の利益狙いですと、「投資物件」としてマンション一棟 丸ごと転売、多額の利益を得る、と言う手法もあります。 区分所有１部屋なら、さっさと敷金もらって引っ越ししなさい、 と言います。 しかし、本件は「マンション全部」丸ごと競売、とのことですから、 私は、上記のように思いました。 しばらく、様子見で構わないと思います。 ま、これは一投資家の意見としてご参考までに。 |
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| 種類：アドバイス どんな人：一般人 自信：参考意見 |
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回答日時：09/04/21 16:33 回答番号：No.6 |
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回答 |
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| 回答者：in_go-ing | 競売になった場合、平成１５年以降の契約では敷金の保証は無いと思います。旧所有者に対しては請求権はあるでしょうが、破産されて物件を競売にかけられる方ですから支払能力は疑問です。つまり、現在の法制では契約以前についていた抵当権の行使に賃借人が対抗する手段はありません。競売逃れに無茶苦茶な賃貸借契約をして債権回収に抵抗した輩の“置き土産”ってことです。 ここでお聞きになるより管財人に弁護士さんがおられるのですから弁護士さんに相談されたほうが良いと思います。管財人の弁護士さんですから質問者様に嘘を言ってもそんなにメリットも無いでしょうし、なにより相談料はタダでしょう。 私なら、敷金を返してもらってそのお金で新しいところを探します。 |
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| 種類：アドバイス どんな人：経験者 自信：参考意見 |
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回答日時：09/04/21 16:10 回答番号：No.5 |
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回答 |
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| 回答者：kyossy- | 不動産会社で管理職をしています。 競売は専門では有りませんが、最近自己啓発で競売の本を 読んでいました。貴方の書かれている通り、抵当権が先に 設定されていると賃借人は対抗できません。 物件はワンルームですか？ファミリータイプですか？ ワンルームの場合は、新所有者が継続して投資目的で 考えているケースが多いので貴方が継続して住めるケース が多いようです。逆にファミリータイプですと、リフォーム を施して転売することが多いようです。場所や築年数などを 考えて新所有者になろうと考えている人が戦略を練る訳です。 なので必ずしも退去を求められるとは現段階では分からない ですよね。 あと退去を求められても6ヶ月間の猶予は認められているので その間は住めます。 敷金ですが、新所有者は敷金を引き継ぐことになっています。 （私も本を読んで知りました。）なので先々の退去時に戻って くるものと考えてよいです。 賃料も基本的には現在と同額賃料を引き継ぐことになります。 本は図書館で2冊借りて返却してしまいましたが、メモが残って いました。2の本の名称は後半が分かりません。 1．今日からあなたにもできる競売不動産入札ハンドブック 2．すぐに役立つ 不動産競売のしくみと物件入札… 競売になっても必ず落札されるとも限りませんし、個人的には すぐに退去せず、様子見で良いのでは？と思います。 よろしければ参考にして下さい。 |
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| 種類：アドバイス どんな人：専門家 自信：参考意見 |
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回答日時：09/04/21 10:46 回答番号：No.4 |
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| この回答へのお礼 | 早速のご回答ありがとうございました。ファミリータイプです。大変参考になりました。 |
回答 |
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| 回答者：poolisher | 管財人が敷金は返還するといっているのですから、立ち退いて返還 を受けるのがいいと思います。 管財人の説明は正しいと思いますし、今なら敷金を全額返済すると いうなら、賃借人にかなり配慮していると思います。 |
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| 種類：アドバイス どんな人：一般人 自信：参考意見 |
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回答日時：09/04/21 07:06 回答番号：No.3 |
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| この回答への補足 | この回答に補足をつける(質問者のみ) |
| この回答へのお礼 | 早速のご回答ありがとうございました。大いに参考となりました。 |
回答 |
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| 回答者：jj3500 | 下記３点は、賃貸借に関する基本事項です。 (1)賃貸マンションに抵当権がついている (2)賃貸権＜所有権 (3)最近の賃貸借契約は、借地借家法にかからないように、貸して側が契 約書にとりきめている。きっと敷金についても取り決められているは ず 先方の提案条件に妥協するべきです。破産管財人が入ってのことですので、どんなに粘ったってほぼ変わりはないでしょう。 個人で、争っても条件闘争で、引越し代や、契約の落ち度をついて、少しでも多くの和解金をせしめる程度でしょう。 どうしても、譲れないなどという思いが強いなら、住民で団結して、団体交渉にもっていけばよいでしょう。まだ道が開けるかもしれません。 |
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| 種類：アドバイス どんな人：経験者 自信：自信あり |
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回答日時：09/04/20 21:36 回答番号：No.2 |
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| この回答への補足 | この回答に補足をつける(質問者のみ) |
| この回答へのお礼 | 早速のご回答ありがとうございました。大いに参考となりました。 |
回答 |
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| 回答者：noname#82955 | 当初の契約締結時期はいつでしょうか？ また、契約期間は何年（更新）でしょうか？ |
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| 種類：補足要求 どんな人：一般人 自信：参考意見 |
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回答日時：09/04/20 16:37 回答番号：No.1 |
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| この回答への補足 | 早速のご回答ありがとうございます。この建物は築約１０年です。 私は入居後５年です。契約期間は２年間ごとの更新です。 |
| この回答へのお礼 | この回答にお礼をつける(質問者のみ) |
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