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質問 |
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| 質問者：suzuyan_ho | 物件の相場についてご相談させてください | |
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困り度：
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以前、別の質問をさせていただいたのですが、その中での別の疑問がありましたので、再度書き込みさせてもらいます。 物件のだいたいの相場がわかれば助かります。 下図のような物件があるのですが、いくつか不利な条件があります。 ------------------------------ □□□□□□□□□公道□□□□ ------------------------------ ******************｜☆｜ ******************｜☆｜ ******************｜☆｜ *会社Ａのマンション*｜☆｜ ******************｜☆｜ ******************｜☆｜ 会｜■■■｜■■■｜☆｜ 社｜対面■｜■■■｜□｜■■ *Ａ｜□□□□□□□□□｜■■ 駐｜物件｜■■｜■■■｜■■←高い土台のうえにある家。ここは出口が裏にある。 車｜Ａ■｜■■｜■■■｜ 場｜------------------｜ **********************｜ ***どこかのマンション***｜ **********************｜ ☆：会社Ａの私有地。 □：袋小路の建物達の私道持分。幅4ｍほど ■：別の建物 ｜-：壁・塀 袋小路の中に家が数件あり、その中の１つ（物件Ａ）をチェック中です。 中からは私道を使って出入りするしかないのですが、その私道の一部は会社Ａの持ち物であり、「位置指定道路」にもなっていません。 また以下のようなことが分かっています。 ・私道（☆）は条例上の”但書き道路”ではあるが、建築基準法上はいきなり建物を建てても問題無い ・道路が無くなった場合、民事的には抗議できる。”通行権”？などで争う。 ・私道（私有地Ａ）+私道の先の家が、建て直しをする場合、条例43条による申請を行ってする事が必要 ・現状で対面の家が立て直しを2年前にしているので、いまのところは建て直しをするにあたって出来ない事はない ・駅までは歩いて10分（実測）程度の良い立地である この土地の他の物件で、上記のような問題が無い同じ程度の物件では、2500〜2800万円前後の値段が付いています。 ご意見、よろしくお願いします。 |
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質問投稿日時：09/05/03 11:31 質問番号：4927680 |
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この質問に対する回答は締め切られました。
回答 |
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| 回答者：poolisher | 結論は相場はない。売り手と買い手の妥協で決定する、としかいえない と思われます。 １．既に確定している、瑕疵であればその内容程度によって合理的に 評価できます。例えば現時点で既に、建築不許可になっている 土地とか。 ２．将来に対するリスクが客観的に見積もれるのであれば、その リスクに対してディスカウントすることができます。また そのリスクを保険で回避することができます。 例えば、洪水被害の確率とか。 ３．今回のリスクは、発生するとした場合その原因は人為的なもの ですから、合理的に見積もることができません。 ですから、認識は立場によって異なり場合によっては平行線に なります。 今回のケースでいえば、今は全く問題がないわけで、将来も永続して この状態が変わらなければ何も問題がない、つまり近隣相場と等価と いうことになります。 一方、どんな契約を交わしていてもA社が倒産して競売を経て第三者 にわたったとすると、その時点で契約は解除され、不動産価値は 二束三文になる可能性があります。 ただしその可能性がどれくらいあるかは、A社の財務状況を調べ倒産 確率を計算するというような手続きを経ないと計算できません。 つまりあまり現実的ではないということです。 以上のように、今回のリスクの評価はそれを評価する立場、主観に よって全くことなると思いますので、値ごろ感というのはないと 考えたほうがよさそうです。 敢えて言えば「現時点」では、近隣相場が唯一の相場といえます。 |
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| 種類：アドバイス どんな人：一般人 自信：参考意見 |
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回答日時：09/05/04 09:30 回答番号：No.1 |
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| この回答へのお礼 | 適切なご回答ありがとうございます。 なんとなく値段の付け方が見えた気がします。 参考にさせていただきます。 |
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