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はじめての方へ｜FAQ

質問
質問者：garuu 業者を信用してよいものかどうか？　
困り度：
  • すぐに回答を！
 　長文です。
　現在、購入検討中の土地があります。その土地は、理想的な土地なのですが、次の内容で購入の決断を出来ず悩んでおります。
　
　その土地は、分譲販売中の一区画で、一見すると市道と位置指定道路に接道した角地です。しかし、その土地と市道との間には、業者所有の帯状の土地（登記簿上：宅地）が存在する事が業者の説明の中で分かりました。その帯状の土地についての説明は、「市道の道幅が４ｍ以下だった為、道幅を約１ｍ程広げた形（セットバック？）で区画整理した事により出来た土地で、また、分譲地一帯の接道環境を確保したい目的から、その帯状の土地は分譲地とセット販売する事はせず、業者所有のまま約半年後に業者自身で、市に寄付する予定。」との事でした。
　
　説明の内容は、理解出来るものに感じるのです。が、
しかし、あくまで、予定という事で、もしも、予定通りにはいかず、その帯状の土地を通過する事が出来ない事態になると、市道側から、購入検討中の土地に出入り出来ない状況になり、駐車場として利用するつもりの計画が成り立たず、購入する意味のない土地となってしまう事や、また、そんな事はめったに無いとは思っていますが、後からその帯状の土地の購入を求められたり、通行料を請求されたり等、心配がぬぐいきれません。

　後々トラブルを抱えるのは嫌なので、この業者の帯状の土地の件がクリアになるなら契約する、クリアにならないならあきらめる。と考えを整理し、次の提案を業者へしてみました。

　(1)決済を寄付の完了する半年後迄、待ってもらえないか。
　(2)この先１ヶ月後位の中で、市に寄付してもらい、そのタイミング　　　にあわせ決済までを済ます。
　(3)契約書に記載する事を前提で、こちらに検討中の土地と帯状の土　　地をセット販売してもらい、帯状の土地はこちらで市に寄付する。

　回答は、いずれも受け入れられないとの事でした。
しかし、半年後位には市へ寄付する予定なので、それまでの間、帯状の土地は、通過しても構わないし、まして、看板やフェンス等を立てるつもりなどは無いとの事で、また、それらの内容と約半年後に市に寄付する予定の旨を重要事項説明書、契約書へ記載しても構わない。
　との回答で整理したはずの気持ちが「どうしたものか」と揺れています。

　司法書士に相談したら、この内容で、絶対にトラブルを避けたいなら、寄付が完了してから、契約・決済。重要事項説明書、契約書に何をうたっても、その内容が守られなければ、結局トラブルにつながると思います。という感じのアドバイスを受けました。

　不動産販売の営業マンへ相談したら、今回のこの業者は、銀行からの信用もあるみたいだし、他の不動産関係の営業マンからも過去のトラブルは聞いた事がないとの事なので、まず、大丈夫だと思う。そもそも、契約書に書いたのに、それを守らないとか、まして、看板立てるとか、通行料を求めるとか、そこを後から買ってくれとか、いわゆる嫌がらせをしても、社会的なデメリットばかりでメリットなど数える程も無いことをするとは、思えません。だから、大丈夫だと思います。との意見でした。

　どう決断すべきか、迷っています。業者からは、契約にこれ以上時間がかかるなら、この土地の情報はオープンにして、他から話があったらこの話は、ごめんなさい。と言った感じのことも言われています。

　仮に、最悪の場合、トラブルは覚悟と腹をくくり、契約書へ先述の内容を記載しても、それが、守られなかったら、弁護士をたてて、裁判所に持ち込むぐらいのイメージはあるのですが、それがどうゆう結論になりそうか分かりません。どんな感じになるか分かる方いましたら、教えていだだけますでしょか。

　また、出来るならトラブルは避けたいので、この場面どう決断したら良いと思われますでしょうか。
アドバイスの程、宜しくお願い致します。
　
　少々、自分でも心配し過ぎかとも思っておりますが、不動産購入は初めてで、判断が難しいのでです。宜しくお願い致します。

　
　
　

　
　
質問投稿日時：09/05/04 05:12
質問番号：4929641
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回答

 
回答者：0621p No.４です。
業者としては寄付できる道路は当然に寄付したいはずです。持っていて維持管理費用がかかっても困りますから。寄付できるならすぐに寄付してるはずですし、今回の物件は自分の所有道路部分に接道しているという事ですから、すぐに寄付して完全な公道にしたいはずです。にもかかわらず半年後になるという事は、やはり現時点では寄付の条件が整っていないのだと思います。
建売業者はプロですから、寄付できる見込みを確認して納得のうえで土地を買ったのでしょう。
今回の質問は「業者を信用できるか？」という事でしたが、あなたの話から想像するに、粛々と事業を進めているように感じます。
今買っても問題ないと思いますけどね。
種類：アドバイス
どんな人：専門家
自信：参考意見
回答日時：09/05/13 20:39
回答番号：No.11
この回答への補足この回答に補足をつける(質問者のみ)
この回答へのお礼　No.４　様、ご回答ありがとう御座いました。

先日、市の土木課へ検討中の分譲地内の道路が、寄付申請された場合、市が受理出来るか否か問い合わせた結果、雨水の流末の関係で普通なら受理されない。との回答をもらいました。帯状の拡幅部分にも雨水のＵ字溝があり、同様にそこも受理出来ない。との事。　
　
　その点、開発業者がどの様に計画しているのか聞いてみるつもりですが、今回の土地購入の件は、少なくともこのタイミングで契約するのは、やめる事と決断致しました。

　もしかしたら、No.４　様のおっしゃる通り、今買っても問題ないかもしれません。また、他の方が購入されて後悔するかもしれません。ですが、今回は、この様な判断と致しました。

　No.４　様からは、何度もご回答頂き本当にありがとう御座いました。とても参考になりました。感謝致します。
　それでは失礼致します。
　　

　　

回答

 
回答者：tenorkenpa tenorkenpaです。
状況が複雑になってきたようで、更にお悩みかと思います。
返答に躊躇したのですが「率直な感想」という事でしたので、以下に記します。

「建売業者が建築し始めた」との事ですが、その建売業者に質問者様の疑問を尋ねることはできないでしょうか？
彼らは質問者様が欲しい土地以上に条件の悪い土地を仕入れて（恐らく）、家を建てて、販売しようとしている訳ですよね？
まともな建売業者ならば、間違いなく件の帯状の土地は寄付されるという確信を持って建売用の家を建てていると思います。建売業者は、販売相手（一般顧客）に対して、寄付等を含めた状況の説明義務（重要事項説明義務にあたると思います）を負っています。よって確証がなければ販売は困難と思われます（その建売物件が売れない、または売れた後の買主とのトラブル発生のリスク等を建売業者が負っているため）。その建売業者が土地の分譲主と結託する等の何か特別な悪意がある場合は除きます。

但し、土地の業者が倒産した時に起こるリスクは前にも書きましたように排除できません。

また、金融の目から見ると、現状では当該物件の担保価値が非常に不安定なため、今、持ち合わせた情報だけで判断するならば、担保物件としては不適格です。

話は戻りますが、建売業者は売る事を前提にしている訳で、買主がローンを組むことも想定していると思われます。銀行等の金融機関が融資できない物件を売るのは困難だからです。この意味でも建売業者から情報を得ることは有益だと私は思います。

相当悩まれてるのに、些か冷淡かもしれませんが、未だ購入意欲が強く残っているのならば、更に情報を集め、ここに投稿された方々の有用な意見を参考にしながら、起こりうるリスクと貴方の気持ちのバランスを図って決断するしかないと思います。
そろそろ決断をしたいと思われているのに、このような意見だとまた迷われるかもしれません。その点は申し訳なく思います。
種類：アドバイス
どんな人：専門家
自信：参考意見
回答日時：09/05/13 20:16
回答番号：No.10
この回答への補足この回答に補足をつける(質問者のみ)
この回答へのお礼tenorkenpa　様　ご感想ありがとう御座いました。

　先日、市の土木課へ検討中の分譲地内の道路が、寄付申請された場合、市が受理出来るか否か問い合わせた結果、雨水の流末の関係で普通なら受理されない。との回答をもらいました。帯状の拡幅部分にも雨水のＵ字溝があり、同様にそこも受理出来ない。との事。　
　
　その点、開発業者がどの様に計画しているのか聞いてみるつもりですが、今回の土地購入の件は、少なくともこのタイミングで契約するのは、やめる事と決断致しました。

　市に寄付されてから、あるいはtenorkenpa　様　はじめ多くの方々から頂いた貴重な意見を参考にしながら、自分自身　納得できる状況になったなら、話を進めようと思います。多分、今回は購入しないと思います。

　　tenorkenpa　様のご意見は、専門家の方からの意見として、非常に参考になりました。また、何度もご回答頂き、本当にありがとう御座いました。とても感謝しております。もしも、また、ご意見を頂きたい状況になりましたら、そのときは何卒、宜しくお願い致します。それでは、失礼致します。

　

回答

 
回答者：tenorkenpa tenorkenpaです。
この土地の購入を真剣にお考えになった背景が良く分かりました。さぞかし執着されているものと思います。
さて以下の質問なのですが、
「尚、本物件をすっきりした形で購入できる可能性もあるとも思います。」というのは、どの様な可能性の事でしょうか。
→質問者様の真剣なお気持ちに対し、期待を持たせた表現になり申し訳ないのですが、この可能性とは、特別な方策ではなく、単に中途半端な形での売買ではなく、市に寄付をした後に、不審点なく、この土地を買える可能性のことです。いわば業者が譲歩することです。また、現在の状態なら他に購入者が見つからないため、結局完全な手続きをとらざるを得ないと業者が判断する可能性です。このような答えで申し訳ありません。幸運をお祈り致します。
種類：アドバイス
どんな人：経験者
自信：参考意見
回答日時：09/05/11 20:59
回答番号：No.9
この回答への補足　tenorkenpa　様、いつもご回答ありがとう御座います。

　不審点なく、この土地を買えれば最高なのですが、それは、出来そうにありません。寄付すると言っている帯状の土地を当方が市へ寄付する事を前提になにがしかで購入したいと申し出ました。が、それも受け入れられませんでした。

　はやり、この帯状の土地は、半年後一括で寄付するとの事です。
つまり、当方は半年様子を見て、寄付された後、売れ残っていれば購入するといった判断となります。

　ただ、先日より、同じ分譲地内で、当方検討中の土地と同様な（セットバック部分と接面しながら、その所有をしていない）分譲地に建売りの家の建築が始まりました。その家の玄関は、セットバック部分からしか、出入り出来ない間取りです。
　角地なので、もう一方の道路は位置指定道路に面しておりますが。
その状況から想像すると、その建売り業者は、セットバック部分が市へ寄付される確信をもっていて、そういう間取りにしたのではないか。

　であれば、当方のセットバック部分も業者の言う通り、寄付されるのではないか。と心揺れてしまいます。
　建売業者は、アーネスト○○との事です。

　また、この質問の回答者の方で、Ｎｏ４　様という方から、
　半年後でないと寄付基準に満たないのでは、と言うアドバイスを頂きその視点で見てみると、その様にもみえます。（詳細は、Ｎｏ４　様への補足内容を見て頂けると幸いです。）

　とは言っても結局、不審点なく購入には直結はしません。
どの様に感じられますか。率直なご感想を頂けると幸いです。

　tenorkenpa　様をはじめ、回答者の方々に感謝しております。
　また、この辺で気持ちを固め、この件に決着をつけたいとも考えております。
　何卒、宜しくお願い致します。
　

　　
　
　
この回答へのお礼この回答にお礼をつける(質問者のみ)

回答

 
回答者：0621p No.４です。
なぜ全てが半年後なのか？
考えられるとしたら、「位置指定道路の番号を取ってから」という部分とセットでないと公道への寄付ができない、というような事かもしれません。
公道と業者の土地をセットバックした部分から成る道路だけでは、行き止まりであったり、車返しがなかったりして公道として寄付する基準を満たしていないが、その「位置指定道路の番号を取ってから」という部分とセットになれば寄付の基準を満たす。というような事ではないでしょうか？
種類：アドバイス
どんな人：経験者
自信：参考意見
回答日時：09/05/10 21:10
回答番号：No.8
この回答への補足　No.４　様、ご回答ありがとう御座います。

　No.４　様のいわれる寄付基準に満たしているか、その視点で図面を見てみますと、確かにその様にも見えます（素人判断ですが）。
　
　セットバックした帯状の土地は、それだけを寄付しても、現在の市道に数メートル帯状がくっついただけで、部分的に膨らんだだけになってしまい、いびつです。
　また、帯状の土地と接道している「最初に番号の取られた置指定道路」がセットで寄付されれば、市道はすっきりした形となります。
　が、しかし、その「最初に番号の取られた位置指定道路」は、「最後に番号の取られる位置指定道路」が完成するまで、下水道の流末が完結せず、その点で今すぐの寄付は出来ないと思われます。

　つまり、No.４　様のおっしゃる
「「（最後の）位置指定道路の番号を取ってから」という部分とセットでないと公道への寄付ができない。」という事かもしれません。

　業者は、この道路の寄付について、市の路整（ろせい）課、道路維持課と一括寄付の話を（口頭のみ書類なし）して　許可？を取ったと言っております。当方もその市のそれぞれの課に言って話を聞いてみようと思っております。

　視点は、変わりますが、先日より同じ分譲地内で、当方が検討している土地と同様な土地（セットバック部分と地続きではありますが、その所有をしていない分譲地）に建売の家の建築が始まりました。その家の玄関は、セットバックした土地からしか出入り出来ない間取りです。
　角地なので、もう一方の道路は、位置指定道路になっておりますが。
　それでも、そこから考えると、建売の業者は、セットバック部分が市に寄付されるという確信をもって、そうした間取りにしたのだろうか。
　
　であれば、当方の懸念しているセットバック部分も、間違いなく寄付されるのではないか。と気持ちが揺れております。

　何か思い当たる事がありましたら、アドバイス頂けると幸いです。
また、いつもご回答ありがとうございます。感謝しております。
宜しくお願い致します。

　
　
　　　
この回答へのお礼この回答にお礼をつける(質問者のみ)

回答

 
回答者：love2331 横からの割り込み、失礼します。
専門的知識をお持ちの方が回答なさっている中、私ごときが回答するのも恐縮ですが、やり過ごしてください。

＞また、分譲地一帯の接道環境を確保したい目的から、その帯状の土地は分譲地とセット販売する事はせず、

が、私には、全く理解不能です。
業者の立場からすると、早く分譲したいはずです。
帯状の土地をくっつけて分譲し、
接道が４２条２項道路なら、セットバックして建売を建てたり、買い主さんに分譲住宅を建ててもらう
ということがなぜできないのでしょうかね。その方が、はるかに売りやすいのに。
同じ二項道路に、セットバックしていない違法な他の家があっても、
買い主さんの家がセットバックしてあれば、
買い主さんの家は法令に違反しないはずです（建て替えもできます）
それなのになぜ、不動産屋さんは、「接道環境の確保」なんて妙なことを言うのでしょうか？

また、都市計画その他の都合から、市が寄付を断るという展開もあり得ます。

司法書士さんのおっしゃったことが正論だと思います。
（私は、詐欺や詐欺同様の行為の疑いもあるように感じました。）
種類：アドバイス
どんな人：一般人
自信：参考意見
回答日時：09/05/10 17:55
回答番号：No.7
この回答への補足love2331　様ご回答ありがとう御座います。
　
　接道は、おっしゃる通り４２条２項道路です。
　当方も何故、セットバックした帯状の土地を販売しなかったり、寄付を済ませてくれないのか、
　何故、位置指定道路とセットバック部分を一括で半年後に寄付しなければいけないのか、その理由が分からない事で、買うも、あきらめるも出来ず悩んでおります。　
　love2331様の感じた通りかもしれませんので、慎重に事を進めます。
　ただ、先日から分譲地内の同様の分譲地（セットバックの土地に接道しながらその所有をしていない宅地）に建売の家の建築が始まりました。その家はセットバック部分から玄関につながる様に建てられております。角地なので、一方の道路は、位置指定度道路となっており、それで建築許可がおりているという説明でした。
　ただ、玄関がセットバックした土地から出入りする様に作られている事から、その土地を購入して
この回答へのお礼love2331　様　前項の補足が手違いで途中で切れてしまった事、お詫び申し上げます。済みませんでした。
　
　続きです。
　ただ、玄関がセットバックした土地から出入りする様に作られている事から、その土地を購入して建売の家を建てた業者は、セットバックされた土地が寄付される事を確信して、そうゆう間取りにしていると考えられ、もしかしたら本当に寄付されるのかな〜などと、心が揺れております。建売業者は、アーネスト○○という業者でした。

　それでも信用するに足りないと、判断しております。
　
　love2331　様のご回答から全くの未経験の方とは思えませんでした。
　何かアドバイスを頂けたら幸いです。

　love2331　様はじめ、多くの方から良きアドバイスを頂け、本当に感謝しております。宜しくお願い致します。
　

　
　

回答

 
回答者：0621p No.４です。
寄付の基準については自治体によって違いますので、正確な判断はできかねますが。

＞今回のこの帯状の土地だけを先に寄付するのは、登記・測量など？別途費用が途発生するので、出来ない。

これは業者としては当然だと思います。帯状の土地ということは、たとえ面積は少なくても接する土地が多数あり、分筆のためには百万単位の費用が必要だと思います。

＞少なくとも、帯状の土地だけなら、業者の計画の一括寄付とはなりませんが、別段問題なく、今すぐにでも市へ寄付する事が可能な様に思えております。

これは無理だと思います。
帯状の土地は位置指定道路と一緒に道路を成している部分もあるのですよね。その帯状の土地が分筆せずに全て寄付できる道路の状態（公道の拡幅分のみ）であれば可能かもしれませんが、公道でない道路の一部だけの部分もあるのであれば、そのまま一括での寄付は無理だと思います。あくまでも完全な道路の状態でないと寄付は受けつけてもらえないと思います。

＞最後の位置指定道路の番号を取るのが計画だと約半年後、その最後の位置指定道路の番号を取った時点で、帯状の土地（登記簿上：宅地）も位置指定道路（登記簿上：公衆用道路）も一括で市に寄付する計画でいる為、約半年後です。

位置指定道路にしてからでないと寄付できないというのは、私の経験では初めて聞いたので意外な感じですが、それがそちらの自治体の基準であるならば仕方無いですね。

道路の寄付と言っても簡単なものではありません。なるべく余計な費用はかけずに寄付したい業者の言い分もわかりますし、上記のような事がそちらの自治体の基準ならば半年後になるのも仕方ないような感じがします。
種類：アドバイス
どんな人：経験者
自信：参考意見
回答日時：09/05/05 11:30
回答番号：No.6
この回答への補足　No.４　様　ご回答ありがとう御座います。
　また、お礼遅くなりすみません。

　帯状の土地は、市道の幅を広げた（公道の拡幅分のみ）だけの形で、完全に道路の状態として完成しております。また、既に分筆されていていますし、位置指定道路と一緒に道路を成している部分は、ありません。

　再度、業者へ問い合わせましたが、前回同様に、「最後の位置指定道路の番号がとれてから、帯状の土地（登記簿上：宅地）は、一括で寄付します。」との事でした。
また、「市へその様な計画であると説明済みなので。」といった回答もありました。

　最終的には、「業者の計画」と言われてしまえば、それ以上なにも言えない処もあるとは思いますが、どうしても何故半年後？という部分は釈然としません。

　No.４　様からは、既に良き参考となる回答は、十分頂いておりますが、もしも、まだ分かることがあれば教えて頂けたらと思います。
宜しくお願い致します。
　今回の購入は、あきらめる事になると思いますが、出来るだけ納得した上であきらめたいと思いますので、宜しくお願い致します。
この回答へのお礼この回答にお礼をつける(質問者のみ)

回答

 
回答者：tenorkenpa tenorkenpaです。質問者様が本当に真剣になられているのが、よく分かります。業者の財務状況はデータバンクに依頼する以外では、各都道府県庁の「宅地建物取引業者の免許情報提供サービス」を利用する方法があります。netで過去の処分歴等を提供している都道府県もあるようですが、庁に出向くと業者の決算書を閲覧できます（提出が義務づけされている筈です）。ただ、黒字倒産もある時代ですし、過去の財務状況に過ぎないので、決算書が絶対的とはいえません。地元の風評や、庁でその業者の評判など聞くのも良いかもしれません。従業員数十人、資本数千万、創業数十年の株式会社との事、創業数十年は評価できますが、規模的には不安が残ります。本件は業者が早く資金回収したいだけの話と思われ、顧客からの信用を重視する業者が取る方法とは思えません。質問者様は既に現状況での購入を見合わせる考えに傾きつつあるようですが、適切な判断だと思います。折角、購入意欲の湧く不動産を見つけられ、大変残念だと思いますが、不動産取引と不動産融資に関わる多数の悲劇を見てきた方から見れば、次の機会を考えられると良いと思います。尚、本物件をすっきりした形で購入できる可能性もあるとも思います。「不動産は縁」とは良く言われる言葉です。
種類：アドバイス
どんな人：専門家
自信：自信あり
回答日時：09/05/05 08:03
回答番号：No.5
この回答への補足　tenorkenpa　様　ご回答ありがとう御座います。
　また、お礼が遅くなり、申し訳ありません。

　tenorkenpa　様回答に書いて頂いた通り、当方　真剣です。何故ならこの土地は、数年前に他界した父が生前から気にしていた土地で、前々から出来る事なら手に入れたい土地だったからです。購入資金もその父が遺したものから充てるつもりでした。

　教えて頂いた、庁にて分かる　業者の過去の処分歴、決算状況は、早速閲覧しに行ってみます。
　
　ただし、前回にも記載した通り、現状況での購入は見合わせる考えです。喉から手がでる程ほしい物件ですが、購入してからの後悔も絶対したくはありません。

　tenorkenpa様がご記載頂いた
「尚、本物件をすっきりした形で購入できる可能性もあるとも思います。」というのは、どの様な可能性の事でしょうか。
　既に、tenorkenpa様からもこの質問にご回答頂いた全ての方からも、
大変参考になる良き情報を十分教えて頂いており、非常に感謝しております。ですが、出来る事ならすっきりした形で購入したい、あきらめるなら納得したうえであきらめたい。という一心からのお願いとなります。

　是非、ご理解のうえご回答頂ければ幸いです。
　宜しくお願い致します。

　
　
　

　
この回答へのお礼この回答にお礼をつける(質問者のみ)

回答

 
回答者：0621p 寄付する予定なのは間違いないのでしょうけど、なぜ半年後なのか？というのは少し気になりますね。
道路を市に寄付すると言っても、市の基準を満たしていないと寄付を受けつけてもらえません。現時点ではその基準を満たしていないのですぐに寄付できない、という事はないでしょうか？もしそうだとしたら、半年たっても寄付できない、という事もあり得るかもしれませんね。
業者としても寄付できるならすぐに寄付した方が土地も売れやすいと思いますけどね。なぜ半年後なのか？という事は業者に聞きましたか？それと市の方へも確認しておいたほうが良いのではないでしょうか？
そちらの市の規定で、単に半年後でないと受けつけてもらえない、という事かもしれませんが。
種類：アドバイス
どんな人：経験者
自信：参考意見
回答日時：09/05/04 09:30
回答番号：No.4
この回答への補足　0621p　様　ご回答ありがとう御座います。
　
　長文です。　
　半年後の根拠は、聞いております。
　業者の説明では、この分譲地内には、業者所有の帯状の土地以外に、業者所有の位置指定道路が数箇所あり、最後の位置指定道路の番号を取るのが計画だと約半年後、その最後の位置指定道路の番号を取った時点で、帯状の土地（登記簿上：宅地）も位置指定道路（登記簿上：公衆用道路）も一括で市に寄付する計画でいる為、約半年後です。との回答でした。
　また、今回のこの帯状の土地だけを先に寄付するのは、登記・測量など？別途費用が途発生するので、出来ない。あくまでも、一括での寄付を計画している。との回答もありました。

　市の方への問い合わせはしましたが、次の通りです。
　現時点で、市に対して業者から寄付の申請はされていませんでした。
また、寄付する場合の費用については、全て市の負担との事でした。
受付にどれ位の時間が必要かは、聞いていませんので、それで半年後かは分かりません。これから聞きたいと思います。
　もしも、市の受付が半年かかる場合、半年後に業者から申請、市の処理で半年、結果、寄付完了まで１年という事ですね。

　寄付の申請をした場合、受け付けてもらえるか否かについてです。
　帯状の土地は、司法書士によると、すでに分筆されていて単に道幅を広げた形になっているだけなので、寄付の申請があれば、申請事態は問題はないと思う。との事です。
　但し、位置指定道路の方は、市によると下水道の処理等、詳しく調べないと寄付が受付られるかどうか分からない。といった感じの回答でした。

　以上の状況から、なぜ半年後かの理由が分かりますでしょうか。
少なくとも、帯状の土地だけなら、業者の計画の一括寄付とはなりませんが、別段問題なく、今すぐにでも市へ寄付する事が可能な様に思えております。
　もしも、何か分かりましたら教えて頂けますでしょうか。
　宜しくお願い致します。　


　　　

　　
この回答へのお礼この回答にお礼をつける(質問者のみ)

回答

 
回答者：tenorkenpa 金融機関勤務の不動産融資及び不動産取引の経験がある者です。
このケースでまず問われるのは業者の信用力です。社会的な信用力がある先ならば、不安は大幅に緩和されます。質問文章を見る限り、それほど大手ではなさそうですが、信用がない先でもなさそうです。但し、上場不動産会社が倒産する時代です。倒産したら面倒です。尚、役所に本件を相談するのも一案です<かようなケース（市への寄付）が過去にもあったか否かを>。その業者は約束を約定しても構わないとの事ですので、ある程度業者は信用できると思います。仮に倒産しても契約は有効で、事業承継人がいれば、業者の業務は引き継がれます。しかし、業務を引き継ぐ先がないと落ち着かない状況が続き面倒です。変な先が引き継ぐと面倒な事が起きるリスクがあり、裁判の可能性もあります。現在、不動産業界を大変厳しい時代で、いつ資金繰りが悪化して倒産するかわかりません。業者の信用力を更に精査されると良いです。コンサバに考えれば相談された司法書士の意見が的確だと思います。どうしても欲しい物件ならばリスク覚悟で前に進むしかないですね。資金の貸し手側から見ると、状況如何では担保価値（質問者から見ると資産価値）に大きな違いが出ますので、融資には非常に慎重にならざるを得ないです。本質問のような条件がある土地は、上場大手不動産会社（三菱、三井、住友、積水、他）が分譲、斡旋する以外は、昨今の金融不動産情勢を考慮し、購入判断は極めて慎重にした方が良いと思います。
種類：回答
どんな人：専門家
自信：自信あり
回答日時：09/05/04 08:32
回答番号：No.3
この回答への補足　tenorkenpa　様　ご回答ありがとう御座います。

　金融機関勤務の不動産融資及び不動産取引の経験がある方からのアド　バイスという事もあり、心強く感じており、また、ご回答内容も同感　致します。
　
　tenorkenpa　様　ご想像の通り、業者は、大手でも数人の会社でもあ　りません。従業員数十人、資本数千万、創業数十年の株式会社です。
　業者の信用力を精査するにあたり、どの様な方法がありますでしょう　か。データバンク等に依頼し調査をかけるなどの方法は思いつきます　が、それ以外で良い方法がありましたら、教えて頂けますでしょう　　か。宜しくお願い致します。
　アドバイス頂きました、過去の寄付状況は市へ問い合わせてみます。
　
　ただし、購入判断は、「市へ寄付後なら購入」を基本に、慎重に進め　たいと考えております。そかから、外れる様なら、きっぱりあきらめ　ます。

　宜しくお願い致します。

　

　

　
この回答へのお礼この回答にお礼をつける(質問者のみ)

回答

 
回答者：sheets40 【帯状の土地】
業者所有の帯状の土地は、おそらく、
市へ寄付する予定の土地だと思います。
というのは、業者所有の帯状の土地は、
道以外に使用できない土地のようなので、
寄付して固定資産税を払うのを免れたり、水道、ガス、
下水を入れたりすることに使われることになると思います。
寄付するといっても市の方が調査、測量をしたりしますので、
半年後になるかと思います。
私が山林を売却した時も、県側は、開発の許可がいるならば、
道路を拡張するので、道路側の土地を少し寄付せよと求めてきました。
私の方は、山林の購入者に説明して、単価を下げて売却しました。
【慎重を期すならば】
土地を寄付するといっても市側が受け取りを拒否したり、
道路拡張に問題が生じる事態が起きて、半年後、一年後も
業者の所有のままになった状態になるかも知れません。
ここは、garuu様は、慎重を期して、販売業者に土地が市側に
寄付された時点で購入する旨を説明されることの方が、
問題は無いと思います。
業者は分譲地の開発で多額の資金を使っていますので、
売れる土地は早めに売うろうとしています。
まして銀行の借り入れの多い業者は、土地の販売は死活問題です。
今は、業者、市側の対応を数ヶ月、様子をご覧になるのがいいでしょう。
種類：アドバイス
どんな人：経験者
自信：自信あり
回答日時：09/05/04 08:06
回答番号：No.2
この回答への補足この回答に補足をつける(質問者のみ)
この回答へのお礼　sheets40　様　ご回答ありがとう御座います。

　ご回答内容に同感致します。
　販売業者に土地が市側に寄付された時点で購入する旨を説明して、
　状況を見守る事に致します。
　
　sheets40　様のおっしゃる通り、業者の説明の中に「開発の為に多額　の資金を銀行から借り入れている。」という事も聞いており、登記書　へも記載されていました。また、資金的な理由か分かりませんが、販　売開始の時期も当初の説明より半年以上、前倒しになっております。

　一度、断られていますが、再度、寄付完了その上で購入する旨を伝え、出来ることならその形で、早く購入できれば良いと考えております。その前に、他の方が購入されたら、そのときは、きっぱり、あきらめます。

　誠意あるご回答ありがとう御座いました。感謝致します。　

　

回答

 
回答者：poolisher 司法書士さんのいうとおりです。私なら、絶対後悔したくないから購
入をあきらめるか、半年後を待ちます。

例えば、その業者は本心で市に寄付つもりであっても、その前に倒産
するかもしれません。そして、その私道が競売にかかり買受人に移転
した場合、買受人は例え今の業者が書面で約束していたとしても
引き継ぐ必要はありません。
（細かい条件はいくつかありますので、概略として理解ください。）
新たな買受人がおこなう、望ましくないシナリオとして
　・通行禁止にし、分譲地を無価値にして二束三文でまきあげる。
　・私道の高額買取を分譲者に要求する。
　・私道の利用料を徴収する。
などがあります。

敢えて危ない土地に手を出す必要はないと思いますが。
種類：アドバイス
どんな人：一般人
自信：参考意見
回答日時：09/05/04 08:02
回答番号：No.1
この回答への補足この回答に補足をつける(質問者のみ)
この回答へのお礼　poolisher　様　ご回答ありがとう御座います。

　poolisher　様のご回答に同感致します。
　理想的な土地ですが、今はほしい気持ちをグッと抑え、
　半年あるいは、寄付される迄、状況を見守ります。
　例えそれで、その間に他の人が購入したとしても仕方ありません。
　そのときは、あきらめます。
　
　poolisher　様も言われる通り、購入してからの後悔は、
　私も絶対したくありません。

　誠意あるご回答、ありがとう御座いました。感謝致します。
　
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