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質問
質問者：aosawagani 土地個人売買でまだ相続登記されてない？！でも契約はOK？
困り度：
  • 困っています
 現在土地の個人取引を行っている買主ですが、私が契約書を作っていまして、その土地がまだ相続登記されていなくて且つ、分筆もされていないのですが、契約書には特約として

『本物件は被相続人○○の名義となっているが、北側約○○m2（○○坪と南側約○○m2（○○坪）に分筆し、その北側約○○m2を相続人たる売主に相続登記を完了した後に、買主に対し所有権移転登記と引渡しすることとする。また不動産の表示は分筆によって確定した表示に変更することとする。』

と記載して、契約し、契約後に相続登記と分筆を売主におこなってもらおうと思うのですが、なにか文章的にまたは行為的に問題があるでしょうか？

相続登記と分筆を契約の後にする理由は、私が口約束で○○坪買うから相続登記して分筆してくれと契約もしないで頼んだとして、分筆後に私が買うのを辞めてしまったら、売主が困るからという理由です。

問題ないでしょうか？
質問投稿日時：09/05/14 21:41
質問番号：4959139
この質問に対する回答は締め切られました。
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回答

良回答10pt
回答者：0621p No.1です。
分筆して引き渡しの場合は、物件を確定するために分割予定図を契約書に添付するのは不動産取引の常識ですが、なければダメというわけでもないです。
種類：アドバイス
どんな人：専門家
自信：参考意見
回答日時：09/05/16 12:31
回答番号：No.7
この回答へのお礼なるほど。

色々ありがとうございました。本当、助かりました＾＾

回答

 
回答者：0621p No.１です。
それが相手の条件なら仕方ないですが、例えば私が仲介業者なら、安全のために先に分筆、相続登記をしてからの契約に持って行くだろうな、と思ったものですから。
先に契約するなら、No.４の方の回答にあるように、分割予定図を先に作成して契約書に添付し「別途添付図面の通りに分筆し」という条文を加えたほうが良いでしょう。
換地との事でしたので図面はすぐに作れると思います。
種類：アドバイス
どんな人：専門家
自信：参考意見
回答日時：09/05/15 22:21
回答番号：No.6
この回答へのお礼すいません、再度質問いいでしょうか？
この分割予定図はなんの為に必要なんでしょうか？

文面の北側より１２０坪とうい表記があるだけでは足りないのでしょうか？

回答

 
回答者：TOGO123 遺産分割を何度かしましたが

不動産の相続登記は数日でできます。
また分筆は確定測量がおわっていれば法務局へ届けるだけです

ですが、うちの場合は確定測量が１年かかりました。隣の家の確定測量は２年程度かかっていました。

遺産分割協議書は土地ごとに作る事も可能なので、その土地についてのみの遺産分割協議書を作ってもらえば、即相続登記が終わりますのでそうしてもらえばいかがでしょう？

上記の事もできない相続人の間柄なら、残念ながらどこかでもめる事は間違いないので、＃４のような厳しい条件を課すべきでしょうね。
種類：回答
どんな人：経験者
自信：自信あり
回答日時：09/05/15 08:49
回答番号：No.5
この回答へのお礼ありがとうございます。

相続登記も測量もやろうと思えばすぐにでも出来るのですが、売主としては分筆にはお金がかかるので、買主の言うとおりに分筆しておいて、やっぱりいらないと言われては困るので、契約を先に交わしたいと言うことなんです。契約を先に交わさないと、私が分筆後にやっぱり買わないなんて言い出しても分筆資金は返ってきませんから。

で、そこは理解できるのですが、契約書の文章として大丈夫かな？と思ったもので。

回答

良回答20pt
回答者：oyazi2008 当方不動産業者です。
不動産売買の契約書というのは、トラブルが起きた時を想定してその時の処理の方法をあらかじめ取り決めしておくものです。
相続人が２名以上いる場合、何時までに分割協議を終了させるのか？万一不調の場合の取り扱いは？（損害賠償なのか？白紙解除なのか？）など、事前に契約書に盛り込まないと売主さん以外の相続人が協議に応じない場合は、相当の時間を要しないと解決しません。
また分筆する場合などは、事前に現況測量し分割予定図などを土地家屋調査士に作成してもらい、契約書に添付したほうが良いと思います。
いづれ作成しなければなりませんから、売主の負担は同じです。
それにより地積もほぼ確定し後日分筆後の誤差は1m2以内となります。
これも隣接地の地権者が境界確定協議書に押印してくれないと、分筆にはかなりの時間を要します。
＊必ず何時までに●●をしなければならない。と期日を明記し
それが履行できなかった場合、お互いどうするか？
これを決めておかないと、万一の際裁判以外に解決できなくなるわけです。
＞買主に対し所有権移転登記と引渡しすることとする
所有権移転登記をするのは買主です。売主はそれに必要な書類一式と物件の引き渡しをすれば足ります。

相続登記や分筆を契約以後に行う事は当たり前に行われていますので、問題ありません。
種類：アドバイス
どんな人：専門家
自信：参考意見
回答日時：09/05/15 00:10
回答番号：No.4
この回答への補足すいません、１つお聞きしたいのですが、

逆に期限を決めるとすればどのくらいの期限がいいのでしょうか？

現状はJAバンクに4月に申し込みをしており4月の金利がキープ出来ている状態です。慌てて4月末に申し込んだので実際に建てる工務店の見積もりではない工務店の見積もりを出した為（まだ建てる工務店が確定していなかったので）、改めて今週末に実際に建てる工務店の見積もりで再度仮審査する予定です。4月の金利は適用されます。

このような場合、万が一、土地の相続や分筆が長引いた場合、銀行から申し込みの撤回などされるのでしょうか？そうなると期日は銀行に聞いたほうがいいのでしょうか？
この回答へのお礼ありがとうございます。

非常に的確なご指導感謝いたします。確かに日付がついていないのは問題ありますね。助かりました。ありがとうございました。

回答

 
回答者：0621p No.１です。
相続登記の前に契約するなら、遺産分割協議書があるのか確認してから・・・と思っていましたが、そういう事ならまだ遺産分割協議書もできてないんじゃないですかね？
結局は売主を信用するかどうか、という事なんですが、第三者（他の相続人）も絡む問題ですからね。
そういう事なら普通は分筆、相続登記が完了してからの契約にするでしょうね。分筆前の土地をすべて売主が相続する事になってるならまだいいですけど、分筆してから分けるという事なら、今契約するのは他の相続人の権利もある土地を契約する事になってしまいますからね。
区画整理の換地という事ですから、分筆も簡単にすぐできると思いますので、分筆、相続登記が完了してから契約の方が良いと思いますけどね。
種類：アドバイス
どんな人：専門家
自信：参考意見
回答日時：09/05/14 23:57
回答番号：No.3
この回答へのお礼>>分筆、相続登記が完了してから契約の方が良いと思いますけどね。

でも契約前に分筆すると言うことは、分筆にも費用がかかる訳で、契約による手付けもない状態で買主（私）を信じて分筆して、わたしがやっぱり買わないなんていいだしたら、契約も手付けもまだなので相手も不安なんだと思います。　　私が売り手でも確かにそう思います。

そのため、上記の1文を契約書に入れたのですが、あまり意味はないんでしょうか？

回答

 
回答者：poolisher 登記は司法書士に依頼しないのでしょうか？

手続きは司法書士に指導してもらったほうがいいと思います。
相続人全員の分割協議書と譲渡同意書があれば相続登記は省略できる
と思いますが。
種類：アドバイス
どんな人：一般人
自信：参考意見
回答日時：09/05/14 22:43
回答番号：No.2
この回答へのお礼もちろん、相手方の売主は相続登記は司法書士に依頼する様です。

回答

 
回答者：0621p 区画整理の換地との事でしたから、新たに確定測量をする必要はないので分筆のリスクはないと思います。
相続登記については、他の相続人が承知しているのか？という問題があると思いますが。
売買に関係なくても相続登記はするのであれば、契約する前に相続登記してもらったらどうですか？分筆はたしかに相手にとってもリスクなので契約後という事で。
種類：アドバイス
どんな人：専門家
自信：参考意見
回答日時：09/05/14 21:59
回答番号：No.1
この回答へのお礼>>契約する前に相続登記してもらったらどうですか？分筆はたしかに相手にとってもリスクなので契約後という事で。

説明不足ですいません。

相続人は売主ともう一人いまして、その土地を分筆して（２つに）１つを売主が相続し私が購入、もう1つをもう一人の相続人が相続することになっているので、分筆しないと相続できないみたいなんです。

こういう場合は仕方ないですよね？契約後に分筆・相続登記となっても。
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