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こんな不動産会社ってありますか？？
こんな不動産会社ってありますか？？
お世話になっております。
現在商談中の物件が、たまたま任意売却だったのですが不動産会社が信用できなくなってきました・・・
勤務先が利用している不動産会社から購入したかったのですが、その物件について問合せてもらいましたが相手にされなかったようで、個人的にその知らない不動産屋と接触しました。結果的に任意売却物件だったのですが・・・
気に入ったので具体的な商談に入ったのですが、
私たちが1回目に内覧した時かなり臭く、明らかに久しぶりに空気の入れ替えをしましたという感じ（2週間後に商談のため行った時は全く臭いがなかった）だったのに、後日商談したい旨を伝えると、実は先日もう一組申込みがあり2200万なら買うと言われてますと先手をうたれました。物件は2300万なので、私たちは2250万でお願いをしました。多分、もう一組の存在はないと思いますが・・・
1ヵ月半後不動産屋から連絡があり、売主は固定資産税も120万程滞納していてその分の支払いが困難なため任意をやめて競売にかけようかと言っていると伝えられました。だったら最初に設定していた2300万というのは何だったの？という気がしますが・・・
半月後に今後の対策について不動産屋と話しましたが、任意か競売かが決定するのに夏頃で、競売にかかるとしたら秋以降と言われました。
競売だと仲介手数料が落札額（私と不動産屋の予想額が一致していました）の6％で約110万との説明はありましたが、通常の場合の手数料の説明（価格の3％+6万で約75万）はありませんでした。個人での入札参加を言うと手続きが面倒だから無理でしょうねと笑われてしまいました。更に競売だと住宅ローンにも制約がでるようです。
結果は、とりあえず夏の任意売却までは待つが、競売になった場合は諦めますと伝えましたが、この不動産屋は真剣に交渉する気があるのか？自分の利益に走っているのではないか？と信用ができなくなっている状態ですが、不動産屋とはそんなものなのでしょうか・・・
ちなみにこの不動産屋は社長一人でしている有限会社で、個人宅に看板が建っているだけです。
投稿日時 - 2009-06-16 13:27:04
質問者が選んだベストアンサー
不動産業者です。
たぶん積極的に債権者と交渉したり、税務課と交渉して売却出来る商品として、仕上げる能力は無い業者なのでしょう。その場合会社が小さいとか人手が居ないとかは関係ありません。その個人の能力です。
税金は破産しても逃れられない債務なので、競売での処理でローンの残債よりも優先して先取り特権を行使して回収させるという事は事実でおかしくはありません。
しかしそうなると住宅ローンの保証会社の実入りは、税金分を控除しても競売より任意売却の方が大きいわけで、最初から税務課にも交渉して圧縮をし、債権を纏めて任意売却を計画した方がまとまるのですが・・
債務整理でも債権者は業者の仲介料は満額経費としてみてくれます。
競売での代理や報酬自体が6％は高くはありませんが、それは債務者とも一切顔を合わせずに、落札後買受人が物件に立ち入る際にはすべてかたずけられ、何も無い状態となる場合です。その業者さんがそれほどキチンとした仕事が出来るとは思えません。
都会であれば競売など代理を行う業者もあるでしょうから、競売時にはその様な専門のところに依頼したほうが良いと思います。
確かに銀行も確実に引渡しを受けて、自己使用できるのか？が不安なわけで（法的には問題ありませんが現実として）馴れた業者が介入し明け渡して続きを行うという事により、その部分をクリアし安心してローンを貸しているのも事実です。
また、その物件の入手経路が所有者から困ったと受けた場合ではなく、銀行経由などで入手した場合は、銀行に（保証会社）損きりを要求できないふがいない業者が多いのも事実です。
債務整理というのは時間経過すればするほど、利息や損害額が膨れていきますから、早期に手を打って交渉しそれが纏らないようであれば、業者としては手を引くというのがスタイルです。夏まで～とか秋までなんて言ってたらいつまで経っても纏らないと思います。
他を探した方が早いと思います。
投稿日時 - 2009-06-16 18:08:21
御回答ありがとうございました。
たいへんわかりやすい説明でよくわかりました！
もちろん大きな買物をする訳ですから、こちらも不安で色々調べたりするのですから、その不動産屋にもきちんと納得できる説明をしていただきたかったのですが・・・
競売になった場合は、住宅ローンを組もうとしている銀行では制約があるようなのであきらめるつもりです。
徐々にテンションが下がってきている状態です。とりあえずネットでは、他物件の検索は続けているのですが、なぜか今年は昨年に比べて売物件が極端に少ないんですよね・・・
投稿日時 - 2009-06-17 08:49:46
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回答（9）
債権者が幾らで任意売却を認めているのかわからなければ、その先は話しにならないと思います。不動産屋が２３００万円を提示していても債権者がそれを飲んでいるかどうかは分からないでしょう。
現状では、欲しければ指値をして待つしかないでしょう。２２５０万円が希望ならばそれで良いのではないでしょうか。
せっかく購入希望者がいるのに悠長なところを見ると、その金額で任意売却を債権者が認めているとは到底思えませんけど。
投稿日時 - 2009-06-17 16:34:55
御回答ありがとうございます。
最近、この物件の近くに2～3件売り物件が出てるんですが、その金額からしても金額的には妥当だとおもうんですけど、確かに前は経営者の方が住んでいただけのことはあり建物自体は立派です。
＞せっかく購入希望者がいるのに悠長なところを見ると、その金額で任意売却を債権者が認めているとは到底思えませんけど。
不動産屋が話を纏め切れないというのが格好悪くて、売主の固定資産税のせいにしているんでしょうね・・・債権者の話は一切されませんでしたから・・・
投稿日時 - 2009-06-17 16:59:10
＞できれば勤務先が利用している不動産屋を通したいんですけどね。
その会社に物件探しをイチからお願いすればいいのではないですか？
任意売却物件なんてそんなものです。
不動産会社が信用できないとか言うのも結構ですけど、どこの会社も
利益なしじゃ動けません。
自分の都合（利益）ばっかり押し付けてもどにもなりませんよ。
投稿日時 - 2009-06-17 03:29:43
御回答ありがとうございます。
＞その会社に物件探しをイチからお願いすればいいのではないですか？
もちろんお願いしていたのですが、その不動産会社からの情報で魅力的な物件がなかったため、広告や偶然見かけた「売物件」の看板を見て、その不動産会社に詳細を調べてもらうというスタンスにしており、今回の該当物件も同様だったのですが、問合せてもらったら「現在商談中なのでお断りします」と言われたらしく、でも「電話対応の歯切れが悪かったからもしかしたら業者に渡したくないだけかもしれないので個人で聞いて見て下さい」と言われたので個人的に接触してみました。
投稿日時 - 2009-06-17 08:26:12
＞秋に嫁の出産を控えており、今の住まいでは子育ては無理なのでそれまでにと思っていたのですけど、
そんな訳あり物件に手を出される立場では無いと思いますよ
うまく行けば若有り物件がそれなりの値段で手に入る
悪くすれば大金をどぶに捨てることになる
手放した元の所有者が放火をしたりすることも有ります
後日家の中に入り込んで吊ったという事も有ります
くわばらくわばら．．．
出来れば普通の物件を求められる方が良いと思います
プロなら１０件落札してそのうちの１件がどんな事になっても採算は取れます
貴方にとってはその１件が全てになりますし．．．
投稿日時 - 2009-06-16 16:53:37
度々の御回答ありがとうございます。
＞手放した元の所有者が放火をしたりすることも有ります
購入から引渡しまでの間に放火ということは考えましたが、契約書にその辺を明確にしておけば問題ないかなと・・・
入居後でしたら火災保険でなんとかといっても命を落したら全て終わりですもんね・・・テレビドラマの話だけじゃなくて実際にそんな話ってあるんですかね？
＞後日家の中に入り込んで吊ったという事も有ります
あるんですかね・・・
既に売主が退去してから2～3年経過しているから、そこまでの恨みをも残ってないかな？逆に購入者が見つかったからよかったでしょ？と安易に考えていましたが、売主の方は60歳とおっしゃっていたので仕事を探すのも困難でしょうし、今後の人生を考えると可能性がないわけではないですもんね・・・
テンションがかなり下がってきましたよ・・・
投稿日時 - 2009-06-16 18:03:17
まず、これはテレビで得た知識というだけで、専門家でもなんでもない知識ということを念頭において読んでください。
ただ、確かＮＨＫだったと思うので、情報の信頼性自体は比較的高いと思います。
売主は借金が返せなくなり自宅の売却を決意したのだと思いますが、任意と競売では基本的に任意の方が高く売却でき、１０００万近く差が予想されることもあるそうです。
ではなぜみんな任意で売却しないのかというと、任意で売却する場合は債権者の同意が必要だからです。
この場合は恐らく銀行でしょうが、銀行が納得する金額と売れる見込みのある金額で折り合いがつけば任意売却に入れるそうです。
つまり不動産屋の意思でまけたりしていいものではなく、その値段で売らなくてはいけないわけです。
ですから、少々怪しく感じる反面、差額は不動産屋が出すつもりなのかもしれません。
で、任意を止めて競売にしようかと思っているのは恐らく売主ではなく債権者でしょう。ここは説明がなかったので恐らくですが、なぜ安くなると予想される競売を債権者が選ぶかといえば、任意にした場合、最初につけた査定額と売却額との差を債権者が負わなくてはならないのではないでしょうか（ここは完全に私の予想です）。
競売になれば売却額が低く、結局は回収不能になるというリスクもある反面、全額回収できる可能性があるというメリットもあると考えると、債権者がそちらを選ぶ理由も分かります。
また、任意か競売かを選べるのは債権者なので、そこに不動産屋は関わることはできないはずです。一度任意売却に同意したのに、債権者がころころ態度を変えてもいいのかどうかは分かりませんので、嘘をついている可能性はありますが。
>任意売却までは待つが、競売になった場合は諦めますと伝えました
競売になったら不動産屋には利益がないことは明確なので、利益のためにしているとは考えにくいです。
他にも購買希望者がいて競売にしたほうが大きく得だから、競売希望者が止めたときの保証代わりに嘘をついて引き伸ばしているという可能性もあるかもしれませんが、これは競売の方が入ってくる手数料がはるかに大きいという前提ですね。どうなのでしょうか。
だからこの不動産屋は信用できるとも、できないともいうつもりはありません。
どちからというと「プロ」という感じがしないので、怖い感じもあります。高い買い物ですし。
後悔しないために、判断材料の一つとしてどうぞ。
投稿日時 - 2009-06-16 15:04:26
御回答ありがとうございます。
色々な情報ありがとうございます。結婚当初から嫁の両親から新居等についてあれこれと指図され（金は出さないが口を出す）ようやく見つけた物件がこんだけ面倒くさい物件で頭が痛い日々です・・・
判断材料の一つとさせて頂きますが、かなりテンションは下がってきている状態です。
投稿日時 - 2009-06-16 17:50:20
世の中の不動産屋を全て知っているわけでもありませんが．．．
とりあえずは常時付き合いのある不動産屋は５軒です
競売の得意な店と全く手を出さない店とに分かれますね
＞個人での入札参加を言うと手続きが．．．
私の場合は競売の代行は落札までに至らなかった場合は一律．．．１万円です
裁判所の３点セットの内容は参加するかどうかまでに軽く判断してくれます
現地調査や聞き込み調査を依頼すれば当然手数料の支払いも発生しますが元々そんな物件はシロウトが手を出せるような物件ではありませんのでパスします
落札以降の諸手続きはその業者に委託しても自分で司法書士に依頼しても自由です
ただし、物件が競売になった時であることは言うまでもありません
任意売却の物件も購入しますがその時の手数料は「３％＋消費税」
いずれにしろ貴方の言われたとおりの業者なら「信頼に値しない業者」でしょう
貴方の狙っている物件の「売り主がだれか？」．．．
＞売主は固定資産税も120万程滞納していてその分の支払いが困難なため任意をやめて競売にかけようかと言っていると
普通は債権者（抵当権設定者）との話し合いで売りに出すのですから売り主が所有者なら自分から競売うんぬんと言う話は出ないのでは？
それに一般的に競売の方が価格が低いと思いますので債権者が承知しないはず．．．
金融機関なのか、その他の債権者なのか．．．
それによっても手順は変化してくるでしょうね
どことなく胡散臭い話ですね
＞1回目に内覧した時かなり臭く
排水口の水切れでしょう、一度水を流せば解消します
＞自分の利益に走っているのではないか？
当たり前、誰も無償では貴方の為に働きません
＞個人宅に看板が建っているだけです。
クモが巣を張っているのと同じ商売．．．たまに中くらいのエサが掛かればそれで食っていけます
普段は大手の地元物件の賃貸仲介だけで凌いでいます
「何とかネット」「○○部屋ネット」「○○パレス」なんて幟がはためいていますね
売買が得意な不動産屋なら競売関係も強いでしょう
「売買に強い」
「仲介に強い」
「管理に強い」
「仲介専門」
「売買専門」．．．
一般的に管理物件を多く持っている不動産屋は信頼できます
商売が一発限りではなく継続しなければなりませんから．．．
わたしならそんなケチが付いた物件は縁がなかったとすっぱりあきらめます
手に入れることが出来ても必ず何かで後悔するでしょうから．．．
投稿日時 - 2009-06-16 14:12:49
御回答ありがとうございました。
一応私も色々と調べまして、登記簿も取りに行きました。抵当権は住宅金融公庫がメインで他2社の計3社です。元会社の経営者ですが倒産してしまったようですね・・・
当初は私も任意売却で売値からたいしてネゴをしてないから、すんなり決まると思っていたんですけど、3社との話し合いの結果よりもどういうわけか、売主の固定資産税の滞納が原因で競売へという話しかされませんでした。
競売になると、予想で1800万くらいになると思うのでまだ任意の2250万の方がいいので、実は3社が折合がつかずにそれを説得するためにわざと競売をちらつかせているのか？と思い不動産屋に合って話を聞くと固定資産税～だったので、がっかりしてしまったしだいです・・・
＞＞自分の利益に走っているのではないか？
＞当たり前、誰も無償では貴方の為に働きません
まぁそうなんですが、仲介手数料の75万は払うんですから、わざと話をこじらせて110万取ろうとしているのかな？と・・・
買う気満々だったんですけど、徐々にテンションが下がってきているのが現状です。秋に嫁の出産を控えており、今の住まいでは子育ては無理なのでそれまでにと思っていたのですけど、一旦子育て可能な賃貸に引越し、また物件を物色しようかと思ってます。
投稿日時 - 2009-06-16 14:58:57
不動産屋が全部そうではないでしょ もちろん親身な不動産屋も山ほどあります。 そういう意味では不動産屋がそんなもんというよりかは
その店がそんなもんとしか言えませんね。
あと少しでも不信感があるのなら店を変えられたらいいと思いますよ
さすがに大根を買うのではないですからね それなりの金額になるわけですしやっぱりって後悔をしないためにも数件回られて
担当になってもらった人が信頼できるって思ったらでいいと思いますよ
別に会社の不動産屋を通さなくてもいいのであれば色々と回られたらいいと思いますよ
投稿日時 - 2009-06-16 13:38:50
御回答ありがとうございます。
物件は気に入っているけど不動産屋が信用できない・・・
できれば勤務先が利用している不動産屋を通したいんですけどね。
投稿日時 - 2009-06-16 14:29:22
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