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質問
質問者：noname#98277 不動産の個人売買と銀行ローンについて
困り度：
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 不動産を知り合いとの個人売買を考えております。
価格は、不動産屋さんの評価価格に近いものですが、不動産屋さんを仲介しておりません。
このような場合、銀行はローン借り入れを認めるのでしょうか。
あるいは、価格に問題がない事の証明として形式だけでも不動産屋さん（宅建免許所有者）に仲介の労を取ってもらったほうがよいのでしょうか。
お礼程度の金額で引き受ける不動産屋さんがおられると助かります。
ご意見を宜しくお願い致します。
質問投稿日時：09/07/10 19:09
質問番号：5114760
この質問に対する回答は締め切られました。
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回答

良回答20pt
回答者：ma_h ＃２の元業者営業です

補足拝見しました。

＞私の今回の場合は、「甥」との取引です。

で、あるなら先ずは安心ですね。

＞このような場合、司法書士に依頼して所有権移転書の作成後それを担保に銀行ローンを申請する事は可能でしょうか。

売買契約無しで所有権を移転すれば「贈与」です。
この場合、当然贈与税の課税対象になりますのでご注意下さい。
ですので、所有権移転は必ず売買契約締結後に行ってください。

順序としては
「売買契約」
　　↓契約書作成（書式自体はネットで入手できます）・双方の署名・捺印・収入印紙貼付（必須）
「金融機関へ融資申込み」
　　↓審査
「金銭消費貸借契約」
　　↓
「融資実行」　登記所へ抵当権設定・所有権移転登記の申請

大まかな流れは以上です。
以上の作業を司法書士に依頼すれば実務上は問題ありません。
問題は前回の回答でも書かせていただいたように「個人間売買に住宅ローンを承認する金融機関が殆ど無い」という事です。

私は東京の業者ですが、現在東京ではご質問者様のようなケースでの「融資」は基本「門前払い」の金融機関が殆どです。
このサイトにもよく「個人間売買で融資がおりません。何とかなりませんか？」という質問が上がりますが、やはり現実は厳しいようです。

ただし、地方はそうでもないという回答も見受けられますので、お住まいの地域によっては可能かもしれません。

何れにせよ司法書士を依頼することは避けられません。（登記自体は自分でも出来ますが、銀行は絶対にそれを承認しません）
また、今回は本来の司法書士の仕事でない「売買契約書作成」までお願いする事になるでしょう。（これも素人が作成した契約書ではとても融資を承認してくれません）

つまり、通常の仕事以外をお願いするのですから、当然費用は余計にかかるでしょう。

で、あるなら初めから不動産業者にお願いしても一緒じゃないですか？
業者を入れることのメリットは前回回答させていただいたとおりですし、銀行への手配・契約・司法書士手配・引渡しまで全て段取りをとってくれます。

一度不動産業者に相談されてはいかがですか？
その際「個人間売買で間に入って欲しい。手数料は“片手分”支払います」と言ってください。

もし、私がこのような申し出を受けた場合即答で「お任せ下さい」と言いますよ。

今回のケースは通常「両手仲介」になるのですが、「お客様の探索」という仕事が無いので「片手」で十分でしょう。
不動産売買で契約なんて「全然簡単」です。一番大変なのは「お客様を見つける事（売主・買主）」ですので。
故に不動産業者は「必要経費」の大部分を広告費に充てているのです。

私が業者ですからご質問者様にとってこの回答が「これは業者さんの意見だから当然でしょ」と思われるかもしれませんが、「片手分」の仲介手数料で「煩雑な契約・融資・引渡しの各作業」と「仲介業者を利用する事による法的保護」を担保できるのであれば「決して高くは無い」と思うのですが・・・。違いますかね？

なんなら私がやりましょうか？（笑）
いい仕事しますよ(^^)←冗談です。

ご熟考を。
種類：回答
どんな人：経験者
自信：参考意見
回答日時：09/07/11 08:05
回答番号：No.3
この回答へのお礼とても参考になるご意見有り難うございました。
今後は、ご教示頂いた方針に従って進めていきたいと思います。

回答

 
回答者：ma_h 元業者営業です

まず前提として個人間売買には銀行は融資をしません。
特に大手都市銀は「門前払い」です。以前は割りと柔軟だった「信金・地銀・ＪＡ」も現在は殆どＮＧです。

この傾向は特に都市圏で顕著で、地方に行けば貸してくれる金融機関もあるみたいです。

現在殆どの金融機関が融資対象物件の調査を仲介業者が作成する契約書類一式（売買契約書・重要事項説明書等）を基に行います。
つまり、仲介業者が介在する事により担保評価の為の「調査」をしなくて済みますし、殆どの場合「公序良俗に反する内容の契約」という危険性のリスクを減らす事が可能なのです。
以前は金融機関の融資担当者が１件１件現地・役所へ足を運んで調査していましたが、現在はそんな人もヒマもありません。

当然、個人間売買においてその様な書類は作成されませんので、殆どの金融機関が融資ＮＧになっているのです。

また、個人間売買なんて余程信用できる人（肉親・親族）以外にするものじゃありません。赤の他人との契約なんて私から言わせれば「闇ナベ」といっしょです。「どんなもの（とんでもない契約）を食べさせられるか」判ったものではありません。

ナベならお腹を壊す程度で済みますが、不動産ではそうはいきません。
下手すればそれこそ「人生まっ逆さま」です。
ご質問者様は不動産に関してどれだけの知識をお持ちですか？
こう言っては何ですが、このようなご質問をされているようでは「たかが知れている」でしょう。

このサイトにもよく「個人間売買トラブル。助けて！」という質問があがりますが、「残念ですが自己責任です」という回答になります。
そして、その殆どが仲介手数料を単なる「お客さん紹介料」などという浅い認識からの「安易な契約」による結果です。
民法上「契約自由の原則」から「署名・捺印」があれば「脅迫・反社会的な内容」の契約以外「有効な契約」ですので、後になって「そんなつもりじゃなかった」「勘違い」は通用しません。

反面、仲介業者を入れれば「仲介責任」が業者に発生しますので、そのような「とんでもない内容の契約」を結ばされるリスクは大幅に軽減できますし、万が一のトラブルの際にも様々な「法的保護」を受ける事ができます。

以上の事を踏まえたうえでご判断下さい。
種類：回答
どんな人：経験者
自信：参考意見
回答日時：09/07/10 23:03
回答番号：No.2
この回答への補足ma_h様、色々ご教示有り難うございます。
私の今回の場合は、「甥」との取引です。
甥の年収、勤続期間、勤務会社等は銀行ローンを借りるには問題はない状況かと思います。
価格も妥当であり、特に身内だからといって不当な安い価格では有りません。
このような場合、司法書士に依頼して所有権移転書の作成後それを担保に銀行ローンを申請する事は可能でしょうか。
宜しくお願い致します。
この回答へのお礼この回答にお礼をつける(質問者のみ)

回答

 
回答者：toteccorp 私なら不動産屋さんにはお願いしません。
いくらで買おうが売ろうが勝手です。
契約書があればいいと思います。
種類：アドバイス
どんな人：一般人
自信：参考意見
回答日時：09/07/10 21:23
回答番号：No.1
この回答へのお礼この回答にお礼をつける(質問者のみ)
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