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質問
質問者：871m 中古住宅の仲介について
困り度：
  • 困っています
 専任媒介で地元業者（居住地付近に営業所が２０ヵ所程度の規模）に現住中の住居を仲介してもらってます。営業所での紹介以外ではＷｅｂ掲載、新聞広告、といった活動です。（チラシ配布は行ってません）できるだけ早期の売却を希望してます。活動開始して８か月ほど経ち、その間価格を２回下げてますが、実際に家を見にきたのは１組のみで問い合わせもあまりない様子です。原因としては間取りが１ＳＬＤＫなのでニーズが低いことが大きいとは思いますが、最近では営業活動にあまり真剣さを感じなくなってきました。２週に１度の報告が毎回遅れていること（指摘後是正された）、停滞する状況を打破するような提案に乏しいこと、（メールで）連絡しても催促しないと返信しないこと、ｅｔｃ・・そこで仲介会社を変えようといくつかあたったところ手を挙げてくらえる会社がありました。営業マンは今よりしっかりやってくれそうな印象ですが、活動手法はあまり変わらないのでその点だけで考えると変えても一緒の気がします。みなさんに伺いたいのは停滞状況を打破する試みとして仲介会社を変えるのが”あり”か”なし”かという点、またそのメリット・デメリットです。（可能であれば見解も付けてもらえるとうれしいです）今の営業マンには「こういうのはご縁ですから」とおっしゃることは理解できますが状況からすると頼りないコメントでこの方（会社）に任せてよいものか悩んでます。よろしくお願いします。
質問投稿日時：09/08/11 07:17
質問番号：5198159
この質問に対する回答は締め切られました。
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回答

良回答20pt
回答者：ma_h ＃１の元業者営業です

＞１．業者変更によって何かデメリットはあるでしょうか。（業者が変わったことを買い手がどう受け取るものなのか）

全く関係ないですね。そもそも買主は仲介業者が変わった事なんて知るわけがありませんし、仮に知ったところで「え？それで？」くらいでしょう。

２．時勢として新築・中古では価格でいい勝負にあるようなので意向に反しますが一旦活動休止、動向を見て再活動というのも考えてますが、”あり”と思われるでしょうか

これは“あり”ですね。間違いなく。
もう８ヶ月ですよね。売り出して。
するとＷｅｂ上でずーーーっと出ていたんですよね。物件情報が。
と、いう事は同じ条件（価格・エリア等）で検索した人達は「検索するたびに」ご質問者様の物件を見ていた訳です。
当然「新鮮味」はありませんし、これだけの長期間売りに出ているという事は「売れ残り」と判断されてます。おそらく。

八百屋で同じ大根がずーーーっと店頭に並んでいたら買いますか？その大根。
そういう意味で「一旦引っ込める」のも“あり”です。

ただし、一定期間引っ込めても「同条件」なら、再度売り出しても劇的に状況が好転するかは考えづらいですね。

事情は色々あるでしょうが、価格以上のカンフル剤はありません。
種類：回答
どんな人：経験者
自信：参考意見
回答日時：09/08/12 20:58
回答番号：No.3
この回答へのお礼この回答にお礼をつける(質問者のみ)

回答

 
回答者：ma_h 元業者営業です

「８か月で内覧１件」
現状のまま何も対策が無ければおそらく「ずーーーっと」売れないでしょう。

＞その間価格を２回下げてますが

下げた回数が問題ではなく「相場に合致しているか」が重要です。
何回下げても「相場より高い」ならリアクションは無いでしょう。

＞Ｗｅｂ掲載、新聞広告、といった活動です。（チラシ配布は行ってません）

一通りのことはやっているみたいですが・・・
ただ「チラシ配布なし」ってどうなんでしょう。何だかんだいってまだまだ「チラシ」ってバカにできない広告媒体ですよ。（昔ほどではありませんが）
私も媒介でお預かりした物件は「５，０００枚／週」のペースは最低ポスティングしますけどね。
経費も印刷代と紙代だけですから。社員が配れば。

ただ、時折売主様の意向で「チラシ配布無し」の場合がありますので、その場合はあてはまりませんが。

＞間取りが１ＳＬＤＫなのでニーズが低い

これはその通りですね。申し訳ありませんが「一番中途半端」な間取りです。
「賃貸に出すには広すぎ」、「自分が住むには狭すぎ」ですね。

＞２週に１度の報告が毎回遅れていること（指摘後是正された）、停滞する状況を打破するような提案に乏しいこと、（メールで）連絡しても催促しないと返信しないこと

これはいただけません。報告義務の不履行は「業法違反」ですし、「提案に乏しい」のはプロとして失格です。

＞仲介会社を変えるのが”あり”か”なし”か

もう８ヶ月経過してますよね？と、言う事はあと１ヵ月で「媒介契約期限」です。
私ならこの業者に「残り期間で売れなければ更新しない」と通告し、「ケツに火を付けます」。
それで売れればよし。売れなければ「チェンジ」です。

媒介業者の変更はさほど珍しい事ではありません。
結果が出ない業者にダラダラやらしても「時間の無駄」です。

ただし、残念ですがご質問者様の物件が「ニーズが低い」のも事実です。
しかし、そのような物件も「価格次第」で「必ず売れます」。
事故物件（自殺、事件、孤独死等）でさえ「価格次第」で必ず売れますので。
早期売却を目指すなら「価格」は一番のカンフル剤です。
本意ではないでしょうが、もう一度売り出し価格を精査してみる必要がありそうです。

最後に業者選びですが。。
先ずは数社と面談し「これだ」と思う業者に任せましょう。
私は媒介契約をいただく際に

◆相場、過去３年の成約事例。（書面）
◆当社の販売施策（ＤＭ、電話、チラシ、Ｗｅｂ）
　※各媒体での広告活動を「●●エリアに週●回実施」等具体的に提案
◆ヒアリングの徹底（セールスポイント、売却理由等、具体的な買主ほど聞いてくる）

最低以上の３つは準備し、また、売主様に確認しました。
勿論、担当営業の「見た目、話し方、不動産営業としてのスキル」が備わっていることは大前提です。

以上、ご参考まで。
種類：回答
どんな人：経験者
自信：参考意見
回答日時：09/08/11 09:52
回答番号：No.2
この回答への補足ご回答ありがとうございます。あつかましいですが、追加で２つ教えてください。１．業者変更によって何かデメリットはあるでしょうか。（業者が変わったことを買い手がどう受け取るものなのか）２．時勢として新築・中古では価格でいい勝負にあるようなので意向に反しますが一旦活動休止、動向を見て再活動というのも考えてますが、”あり”と思われるでしょうか。ご提言の価格引き下げが効きそうなのは理解できますが、なかなか厳しいのです。
この回答へのお礼この回答にお礼をつける(質問者のみ)

回答

良回答10pt
回答者：poolisher 世の中全体としてマンション需要は落ち込んでいますし、これから先
ローン破産物件が大量に出てくるという噂もありますから、売り相場
ではありません。

仲介業者を変えるというのはひとつの手ではありますが、それでうまく
売れるわけではありません。

売り急ぐのであれば、値段下げるしかないと思います。
種類：アドバイス
どんな人：一般人
自信：参考意見
回答日時：09/08/11 09:21
回答番号：No.1
この回答へのお礼ご回答ありがとうございました。
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