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質問 |
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| 質問者：htgotk_001 | 手付金しか貰わないのに所有権を移転しないと銀行融資が受けられない | |
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困り度：
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こんにちは。 今度、土地・建物を個人売買で売却することになりました。 相手は銀行融資を考えています。 色々聞いてみると、手付金を貰った後は、相手方に所有権移転をして、銀行が土地・建物に抵当権を設定し、 その後でないと、融資の審査が通らないみたいで、金も借りられないそうです。 当方としては、手付金のみで所有権を相手方に移転するのはリスクが非常に高くて不安です。 一般的にはこのような場合には、どのようにしてリスク回避をするのでしょう。 皆さんの知恵を貸してください、宜しくお願いします。 |
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質問投稿日時：09/08/27 12:48 質問番号：5240728 |
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回答 |
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| 回答者：fass-mon | 土地・建物を個人売買で売却するなんてあり得ない。 普通、不動産業者を入れるだろ。 長文のお礼をコピーペーストで全員に返すなんてあり得ない。 最後に回答者のお礼欄に「まとめてのお礼で恐縮ですが〜」といってお礼を返したらよい。 |
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| 種類：回答 どんな人：一般人 自信：参考意見 |
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回答日時：09/08/28 15:47 回答番号：No.8 |
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| この回答へのお礼 | この回答にお礼をつける(質問者のみ) |
回答 |
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| 回答者：gotcha1203 | 下記の方も仰られていますが、 ありえません。 一般的にも、常識的にも、社会的にも、ありえない話です。 ＞金も借りられないそうです。 お金が借りられないから、手付金での所有権移転を申し出ているのではないでしょうか。 今のご時世、こういった事が多くなってきています、細かいことは言いません、詐欺にひっかからないように今回の件は見送りましょう。 そして、不動産業者を介して、売却しましょう。 |
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| 種類：アドバイス どんな人：一般人 自信：参考意見 |
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回答日時：09/08/27 21:32 回答番号：No.7 |
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| この回答へのお礼 | 皆さん、色々と貴重なご意見本当に有り難うございました。 色々と確かめた結果、 手付け⇒売買契約⇒相手に不動産の所有権が行くことの目処が 経った時点で融資の審査⇒代金をもらう（全額）⇒所有権移転に必要な書類を渡す⇒相手が所有権登記（変更）⇒抵当権設定 という流れになるみたいです。 一応銀行の応接室みたいな所でやる予定です。 いい勉強になりました、本当に有り難うございました。 |
回答良回答20pt |
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| 回答者：m_inoue222 | ＞一般的にはこのような場合には、どのようにしてリスク回避をするのでしょう。 銀行の応接室などを借り手双方が同時に手続きをします 売り手．．． ・代金を全額貰う ・所有権を移転するのに必要な書類に署名したり譲渡したりする 買い手．．． ・司法書士を同伴し登記などに必要な書類を確認する ・代金を支払う ＞手付金のみで所有権を相手方に移転するのはリスクが非常に高くて不安です。 そんなバカなことをしてはいけません 銀行は間違いなく買い手の所有物になる事が確認されれば融資します 通常は「銀行指定の司法書士を使って下さい」等が融資の条件になるでしょう ＞相手方に所有権移転をして、 ＞銀行が土地・建物に抵当権を設定し、 ＞その後でないと、融資の審査が通らないみたいで でたらめ．．． ・審査をする ・所有権が移転するのが確実なら融資をすることを決める ・融資をする ・土地建物に担保を設定する そんな順序でしょう 費用を使ってでも貴方が依頼した不動産屋は間に入れましょう 貴方には司法書士は不要です 私が買うときは．．． ・場所は融資をしてくれる銀行の応接室 ・出席者 相手の方もしくは代理の不動産屋（相手が来ないことも有ります） 私 私の依頼した不動産屋（必要書類の確認） 私の依頼した司法書士（私名義で登記をするため） 銀行の担当者（融資と担保設定の確認） ・以下同時進行 必要書類を司法書士と不動産屋が確認 ローン契約書などを作成する その場で銀行から売り手に私の借りたお金で決済 必要書類を司法書士が受け取り以後手続きに入る 双方がハンコを押しまくります．．．（笑）。 手付け金だけで所有権を移転してくれるなら手付け金６０％を支払いますので私にお売り下さい 残りのお金はのらりくらりで出来るだけ引き延ばすかも？．．．（笑）。 支払う意志はありますので詐欺にはなりません．．．念のため |
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| 種類：アドバイス どんな人：経験者 自信：参考意見 |
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回答日時：09/08/27 13:53 回答番号：No.6 |
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| この回答へのお礼 | 皆さん、色々と貴重なご意見本当に有り難うございました。 色々と確かめた結果、 手付け⇒売買契約⇒相手に不動産の所有権が行くことの目処が 経った時点で融資の審査⇒代金をもらう（全額）⇒所有権移転に必要な書類を渡す⇒相手が所有権登記（変更）⇒抵当権設定 という流れになるみたいです。 一応銀行の応接室みたいな所でやる予定です。 いい勉強になりました、本当に有り難うございました。 |
回答 |
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| 回答者：mobilekame | 不動産屋は介在していないのですね 所有権移転登記をした時点で相手のものになります その時点で銀行審査が通らなくても登記上相手のものです 相手の言う銀行に確認に出向かれては如何でしょうか それか、まだ契約をしていないなら著名な不動産会社 （三○のリハウスとか）に土地の販売を考えている 御社に仲介をお願いしたほうが良いのか・・・など相談したら アドバイスもらえると思いますよ よいですか・・移転登記した時点で相手のものです 通常ですと （１）買い手が物件を気に入り売買契約をする （２）手付けを払う（解約時倍返し） （３）買い手側が銀行融資の審査を受ける 融資不履行の場合は白紙に戻す条項が契約にあるはず （４）銀行の融資（売り手側に振込み） （５）売り手は入金（振込み）を確認して登記の変更 売り手側の抵当権があれば抹消してもらい 新たに買い手側の銀行抵当権を設定します 売り手側買い手側の必要書類は事前に用意しておく となるのですが 不動産屋が介在するケースが多いので（４）（５）は銀行で 双方立会いで行い司法書士がスタンバイしていて 即、登記をしてくるといった具合になると思います 要は全額入金と所有権移転はほぼ同時のはずです 質問者様が売り手ですが抵当権はついていますか 設定されていれば入金が無いと質問者様のローンが完済しないので 抵当権抹消はできないですよね 不動産屋が介在しないとなんともいえません 銀行も慎重になるかもしれませんね 万一、所有権を移転してしまい買い手が第三者に売り渡すと とても厄介なことになりますよ 善意の第三者が優先されてしまうのです 買い手と第三者が結託していても悪意を照明するのは難しい ケースもあります |
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| 種類：アドバイス どんな人：一般人 自信：参考意見 |
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回答日時：09/08/27 13:18 回答番号：No.5 |
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| この回答へのお礼 | 皆さん、色々と貴重なご意見本当に有り難うございました。 色々と確かめた結果、 手付け⇒売買契約⇒相手に不動産の所有権が行くことの目処が 経った時点で融資の審査⇒代金をもらう（全額）⇒所有権移転に必要な書類を渡す⇒相手が所有権登記（変更）⇒抵当権設定 という流れになるみたいです。 一応銀行の応接室みたいな所でやる予定です。 いい勉強になりました、本当に有り難うございました。 |
回答 |
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| 回答者：desertz199 | そんな話はありえません。 普通に考えて住宅ローンの審査を受けるのに先に所有権を持てるわけがないでしょう。とんでもない話です。 |
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| 種類：回答 どんな人：一般人 自信：参考意見 |
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回答日時：09/08/27 13:10 回答番号：No.4 |
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| この回答へのお礼 | 皆さん、色々と貴重なご意見本当に有り難うございました。 色々と確かめた結果、 手付け⇒売買契約⇒相手に不動産の所有権が行くことの目処が 経った時点で融資の審査⇒代金をもらう（全額）⇒所有権移転に必要な書類を渡す⇒相手が所有権登記（変更）⇒抵当権設定 という流れになるみたいです。 一応銀行の応接室みたいな所でやる予定です。 いい勉強になりました、本当に有り難うございました。 |
回答 |
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| 回答者：muya | マンションを売る しかしローンが残っている 当然銀行の抵当権がついている 相手はローンを組む 実行には物件に銀行が抵当権を第一順位でつけないと 当方は代金を受け取らないと抵当権は外せない 相手は抵当権を第一順位でないとローンは実行できない 中古マンションの売買は上のようなケースが多いというかほとんどではありませんか そのような場合どのようなスキームで取引するか 参考になると思いますね 要はすべてを同時にやることで解決するようです 司法書士がやってくれますよ http://oshiete1.goo.ne.jp/qa1491107.html |
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| 種類：アドバイス どんな人：経験者 自信：参考意見 |
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回答日時：09/08/27 13:08 回答番号：No.3 |
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| この回答へのお礼 | 皆さん、色々と貴重なご意見本当に有り難うございました。 色々と確かめた結果、 手付け⇒売買契約⇒相手に不動産の所有権が行くことの目処が 経った時点で融資の審査⇒代金をもらう（全額）⇒所有権移転に必要な書類を渡す⇒相手が所有権登記（変更）⇒抵当権設定 という流れになるみたいです。 一応銀行の応接室みたいな所でやる予定です。 いい勉強になりました、本当に有り難うございました。 |
回答 |
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| 回答者：k-josui | すみません＃１です、追加。 間違っても先に渡さないほうがいいと思います。 で、先に書いたやり方で嫌といわれれば取引自体やめたほうがいいように思いますけど。 手付けだけ渡して「後は知らんよ」などといわれたらお手上げですよ。 そんなトラブルを抱える危険があれば、売るのをやめたほうが間違いないです。 |
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| 種類：アドバイス どんな人：一般人 自信：参考意見 |
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回答日時：09/08/27 13:05 回答番号：No.2 |
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| この回答へのお礼 | 皆さん、色々と貴重なご意見本当に有り難うございました。 色々と確かめた結果、 手付け⇒売買契約⇒相手に不動産の所有権が行くことの目処が 経った時点で融資の審査⇒代金をもらう（全額）⇒所有権移転に必要な書類を渡す⇒相手が所有権登記（変更）⇒抵当権設定 という流れになるみたいです。 一応銀行の応接室みたいな所でやる予定です。 いい勉強になりました、本当に有り難うございました。 |
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| 回答者：k-josui | それは怖いですよ。 不動産などの大物の場合、代金と権利書類の同時交換です。 で、事前に審査を申し込んでおいて、目処が立った時点で取引場所に融資してくれる銀行の応接室を借りて、代書屋さんも来てもらって当然銀行の融資担当者も来て、代金のあなたへの支払い、所有権関係の書類の受け渡しなど全て一度に済ませるのが普通だと思います。 抵当権などもその時に設定するはずですが、それは買う側のすることであなたとしては、その場で所有権関係の書類と代金の交換でお金を貰えば（口座振込みだと思いますけど）済む事です。 |
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| 種類：アドバイス どんな人：一般人 自信：参考意見 |
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回答日時：09/08/27 13:01 回答番号：No.1 |
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| この回答へのお礼 | 皆さん、色々と貴重なご意見本当に有り難うございました。 色々と確かめた結果、 手付け⇒売買契約⇒相手に不動産の所有権が行くことの目処が 経った時点で融資の審査⇒代金をもらう（全額）⇒所有権移転に必要な書類を渡す⇒相手が所有権登記（変更）⇒抵当権設定 という流れになるみたいです。 一応銀行の応接室みたいな所でやる予定です。 いい勉強になりました、本当に有り難うございました。 |
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