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住宅ローンを組むか現金一括か
住宅ローンを組むか現金一括か
東京郊外で1972年築の中古戸建てを購入したいと考えています。
約30坪の土地、建坪約25坪、駅から徒歩10分、1980万円です。
雨漏り、シロアリの過去はないそうです（不動産屋談）
前オーナーさんがきちんとされていた方らしく、定期的に修繕しており、現状は大変きれいです（内外とも）。実物は見ておらず、明日内見予定です。
昭和の建物ですので、耐震の法律改正以前で、不安はありますが、最近では耐震シェルターレスキュールームというものがあるので、いずれ補強するとして、購入を前向きに考えています。
現在の預貯金
・新生銀行 5年定期 1000万円 1.7％（5年後満期）
・安愚楽牧場 5年 600万円 （毎年27万円利息）---始めたばかり
・安愚楽牧場 104万円 （10月末に満期）
・つみたてくん 600万円
・定期預金 150万円
・外貨預金 100万円
頭金で用意しようかと考えているのは、つみたてくん、定期預金、安愚楽牧場の10月満期分の合計854万円です。
今、金利が低いので、10年返済を目標に残りのお金をローンし、5年を目標に完済するか、新生銀行の5年定期を解約して全額一括にするか迷っています。
全額一括払いにすると、住宅取得税が高い、と聞いたことがあります。
あと、1.7％の金利なので、解約するのがもったいない、と考えてしまうのと、まとまった現金を手元に持っている安心感というのがあると思います。
ただ、全額一括払いにすれば、返済分がないので、毎月20万円弱は貯金できると思います。また、1980万円が表示価格なのですが、一括払いにすれば値切るというか、交渉することはできるのでしょうか？交渉できるとしたらどのようにすればよいですか？また、現金一括にする場合、大金を移動することになりますが、通常はどのように受け渡すのが良いのでしょうか。
住宅ローンを組んだ方が良い場合、固定か変動か、おすすめのローンは？など、教えていただけたら嬉しいです。また、金利が低くても現金の方が絶対いいい！ということでありましたら、それも教えてください。よろしくお願いします。
投稿日時 - 2009-10-23 10:17:48
質問者が選んだベストアンサー
ローンのメリットは手元に現金が残る安心感、死亡した時に残高がチャラになる事ですかね。
現金のメリットは生きている前提では、いかに低金利とはいえ総支払い額はローンより安い事。
どちらが良いかは考え方次第ですが、安定した収入があり、支払った後に収入の半年～一年程度の貯えが残るなら現金一括で良いと思います。
支払いは不動産さんの口座と自分の口座が同じ銀行の同じ支店の場合に限りますが、一緒に銀行に行って窓口で自分が出金すると同時に不動産屋さんの口座に入金すれば手数料無料、という技があります。
それからローンの場合はローン会社が売主に支払うので、(買主が30年ローンを組んだからといって売主が30年に渡って分割で受取るわけではない)現金一括だから安くしてもらえる、という理屈は通りません。
投稿日時 - 2009-10-23 22:10:39
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回答（6）
不動産屋です
１ 現金決済なら負けてくれるか？
そんなことありません。
だって売主は買主がローンを組もうが現金であろうがメリットがないのです。
単純に『決済時に契約金額満額を支払わないと』引渡しないのですから。
現金一括の強みは買主側にあり、『購入希望者が複数が居る時に決済が早い』点です。
融資金も買主口座に入金されて、売主に渡すものになっています。
２ 交渉するなら
『指値』といって『いくらなら買う』といって買付書を不動産屋経由で提出するのみ。
あとは売主がその値段で売ってくれるかです。
仲介業者が入ってるのならば、交渉は自分で出来ませんよ。
３ ローンを組む場合
銀行が評価額を算定するのは、『貸出金の担保として見合うかどうか』であって、
貴方がいくらで買えばいいかを教えてくれるものではありません。
銀行が不動産価値に詳しいなんてあり得ませんから。
それよりも、この物件は『現状有姿の土地売買』じゃないのかと思います。
築３７年の建物を売物にしたら、売主のリスクが高すぎます。
この点は要確認でしょうか。
投稿日時 - 2009-10-23 18:50:09
現金の場合とローンの場合それぞれ、利点・欠点があります。
ローンの場合、当然抵当権がつきますので、銀行は現地調査をするはず
ですから、金額的に間違いないということ。
ローンを組むと、現金が残っているのでいざという場合困らないこと
あなたの収入が分からないので、どうとも言えませんが
リホームや、補修が必要ななることを、考えた上で、決められると
良いと思います（築年数からいくと、建築士等に一度確認してもらう必要が
あると思います）
お金の支払いは、銀行小切手になると思います。
（銀行の口座からおろして、小切手にしてもらう。手数料が掛かりますが）
投稿日時 - 2009-10-23 13:23:48
詳しい内容をありがとうございます。
ローンは銀行が現地調査をする、とのことですが、もし仮に販売価格と現地評価が違う場合（販売価格が高い場合）、販売価格の見直しをしてもらえるのでしょうか。
投稿日時 - 2009-10-23 15:32:19
本題から外れますが こっちが気になります
安愚楽牧場 5年 600万円
一時期話題になった和牛オーナー詐欺では？
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa1044375.html
投稿日時 - 2009-10-23 10:33:30
話題になった和牛ではありません。
安定して一応上場しています。
投稿日時 - 2009-10-23 10:45:00
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