１０年前なら説明した責任者を追及できるのかちょっとわかりません。
時効になってるかも、司法書士　弁護士に相談してください。

投稿日時 - 2009-11-10 09:34:56

後は登記所に行って抵当がいつ入ったのか調べてください。
それで調べて今度は説明した責任者の責任はあると思いますから
違反で申告して裁判でしょうか？

後は商号又は名称の変更をしているかも

不動産業者を国土交通省のHPの中に調べることが出来たはずなんだけど・・

一度免許番号が書いてるはずなのでそこの都道府県の宅建課に聞いてください。

家主がいないなら契約書と振り込んでいた書類とを持って供託しに行きましょう。
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji07.html

投稿日時 - 2009-11-10 09:28:57

そうですか、抵当権の有無や金額の記載は無かったですか。
ここからの話はあくまで一般的な意見として聞いてください。
僕であればこうするという方法であって、どういう行動を
取るかは自己責任でお願いします。

まず仲介業者に連絡します。
（重要事項説明書に記載のある質問者様がうかがった業者です）
そして、この物件を御社で借りたが、抵当権が
ついていて、今度それが実行され、競売にかかるそうです。
重要事項の説明で、抵当権の有無や、金額の説明が
一切無かったので、抵当権が無いと思い借りました。
有ったらここは借りていません。
どのような形で責任を取って頂けますか？
もし回答が無ければ然るべき機関（宅建協会、もしくは県庁）に
相談に行こうと思います。
私としては次の所の引越し費用全額を希望致します。
（仲介手数料、引越し代金、敷金、礼金、火災保険等）
責任者さまからのお返事をお待ちしています。

とこのような書面を送ると思います。
正直少し逆手に取ったやり方で好きではないのですが、
重要事項説明を怠った業者が悪いのですから・・・

簡単に言ってしまえば質問者様が借りるときに、
仲介業者は義務（仲介責任）を果たしていないのです。

投稿日時 - 2009-11-10 04:54:59

#7です。

間違いがありました。
〔3年更新ならば〈21〉年2月まで住めます。〕→〔3年更新ならば〈24〉年2月まで住めます。〕ですね。
現在は平成21年11月9日ですね。
過去のコトを書いてました。
申し訳ございません。

法改正以前は抵当権の設定など書く必要がありませんでした。
平成12年入居なので重要事項説明書には書いてありません。

>>次の更新（自動更新）は２３年３月になりますね。
良かったですね。
平成23年3月より前に早く退去しろと新大家が言ってくれば、引っ越し代等請求できます。
払わなければ、元家賃で平成23年3月まで住むことが出来ます。
敷金返還請求も出来ます。
でも、原状回復義務はあります。
この様な“たかりをするヤ○ザ”な商売が昔多かったので、法改正されました。

ここで、聞いたからと言って、あまり無茶はしないでくださいよ。
平成23年3月には絶対に出て行くコトになりますよ。

投稿日時 - 2009-11-09 23:58:27

大家業してます。
競売入札します。

まずはじめに重要事項説明書ですが、仲介業者＝不動産屋＝貸し主ではありませんか？
貸し主から直接の場合は重要事項説明書は必要ありません。
重要事項説明書が必要なければ、抵当権の記載はありません。

次に入居時期についてですが、法改正以前（平成16年4月1日前）の入居のため普通の競売物件とは内容が異なります。通常より質問者様が少しだけ有利です。

>>家賃は法律上いつまで払えばよいのでしょう？
他の回答者が言っているように今まで通り支払わなければなりません。

>>家賃の供託をした方がよいのでしょうか？
敷金分を取り返すために供託する手がありますが、質問者様はする必要はありません。
法改正以前の入居者なので、新所有者（落札者）が敷金を引き継ぎます。
しかし、原状回復義務もあり契約書に補修費の特約等もあれば、ほとんど戻ってこないでしょう。

>>出来ればこのまま住みたいが立ち退きを要求された場合、立退き料、引越し代、請求出来るなら可能な限りしたいですが可能ですか？
立ち退き要求された場合は次の更新日まで前家賃で住めます。
だから、2年更新ならば平成１２年３月入居なので22年2月まで前家賃で住めます。3年更新ならば21年2月まで住めます。
ただし、競売が開始されて更新日をまたぐようならば次の更新日まで住むことは不可能です。
例えば競売開始が平成21年1月からで
　　　更新日が平成21年2月で
　　　落札日が平成21年5月とかの場合は
次の更新日まで、住むことは不可能です。
落札日から6ヶ月間だけです。
ただし、引っ越し代などは請求出来ませんよ。

>>家主の要求があれば傷みのある箇所の修理費を支払わなければならないのでしょうか？
敷金返還がある替わりに、原状回復義務があります。
でも、経年劣化は現状を考えればほとんど支払わなくても良いでしょう。

>>新家主になり住み続けるなら新たに敷金の支払い、家賃の値上げを要求された場合支払わなければいけないのでしょうか？
契約期間内に退去したくなければ、新しい契約書を結んだ方が良いです。



私が落札すると、前入居者を追い出すのは、元所有者（破産者）だった方だけです。変な入居者じゃなければ追い出しません。
法改正以前の入居者も、法改正後の入居者も、
敷金礼金無し、前家賃、火災保険料、賃貸保証料、新契約書事務手数料等で初期費用は約前家賃の2か月分でそのまま入居出来るようにしてます。

現状を見るために各部屋を見て周り、これ以上悪くならないように注意と、このまま居住して貰うために無料でメンテンスをして上げます。
新しく募集するのにも経費が掛かるので、そう簡単に追い出しません。

色んな大家がいますので、新しい大家がどの様な方かわかってから退去するか、そのまま居住するか考えてください。

投稿日時 - 2009-11-09 01:33:31

＞契約書に抵当権の有無の記載なくても
重要事項説明書に記載義務があります

もし仲介していると言う前提で重要事項説明書通りに説明を受けましたか
もし重要事項説明書なんて知らないよ～と言うなら不動産屋の違反で免許停止になる話。国土交通省または都道府県の役所にある宅建の係り伝えて
違反かどうか相談してください。そこから損害賠償請求です。
　重要事項説明書があるが抵当権の有無が書いてないよ～というなら、そこに不動産が差し押さえられているかを書く義務があります。あるならある。ないならないと
もし契約前から登記において抵当権が設定しているならその事をあなたに伝えていない不動産屋の責任になりますから至急登記所に行って確認してください。
もし抵当権が契約前からあり重要事項説明書に記入されていない場合
国土交通省または都道府県の役所にある宅建の係り伝えて
違反かどうか相談してください。もし違反というなら申告して
その後不動産屋に損害賠償請求できると思う。

投稿日時 - 2009-11-08 19:16:35

補足です。
ちょっと待ってください。
重要事項の説明をうけていないのですか？

契約書と重要事項説明書は似ていますが、全く
違うものでして、契約書の交付の前に、宅地建物取引主任者から
説明される物です。これを受けてない、もしくは受けていても
内容が不十分でしたら、その業者に対してなんらかの責任は
負わせることが出来ます。（それでも新所有者には責任は無いです。）

契約書には抵当権等は一切記載する必要はございませんし、
記載が無いのが通常だと思います。
ですが、重要事項説明書ではむしろソレが一番
重要な訳で（賃貸は特に）そこを今一度調べてみると
もしかしたら質問者様に有利なアドバイスできるかもしれません。
宜しければ一度探してみて下さい。

投稿日時 - 2009-11-08 15:21:43

業者です。

★今までの家主への家賃は法律上いつまで払えばよいのでしょう？
他の方が書いてある通り家主ではなくなるまでですが、
とりあえず払わなくていいと思いますよ。
理由としては現況の家主はそれ所ではないです。
なので払うつもりでお金は置いといて、振込みはとめてみては？
今の家主から連絡くるので、そこで話し合えばいいと思います。
注上記はアドバイスであって、法律上は支払わなければいけません。

★出来ればこのまま住みたいが立ち退きを要求された場合、立退き料、引越し代、請求出来るなら可能な限りしたいですが可能ですか？

現況では、不可能です。
新所有者が許可すればＯＫです。

★立ち退きの際、新家主の要求があれば傷みのある箇所の修理費を支払わなければならないのでしょうか？

可能性はありますが、これは何ともいえません。
もともとついていた傷か、新しくついた傷かの判別が難しいです。

★新家主になり住み続けるなら新たに敷金の支払い、家賃の値上げを要求された場合支払わなければいけないのでしょうか？

原則、退去しろといわれれば退去しないといけないので、
逆に「この条件なら住んでもいいよ」というなら呑まなければ
なりません。

契約書に抵当権の有無の記載なしです。
これに関しては契約書には記載する事は無いです。
そのまえの重要事項説明書で記載必要があるのです。

落ち度があるとしたら、家主ではなく、仲介業者ですね。

総体的に競売がかかってしまうと、現在の入居者の
通常アリエルと思う権利はほとんど無いと思ってください。
すべて新所有者の要望が（ほぼ）通ります。
かと言って、今の日本で抵当権のついていないマンションに
入居する確立は１０％くらいなので、何とも難しいですが・・・
諦めるか、新所有者が「そのまま入居してていいよ」と言ってくれるのを
祈る事くらいしかできないと思います。

投稿日時 - 2009-11-08 11:25:16

　大家してます。

>　今までの家主への家賃は法律上いつまで払えばよいのでしょう？

　法律的には競売前は今の家主に、競売後は新しい家主になると思いますが、詳細は裁判所か、裁判所の選任した管財人から連絡があると思います。或いは今の時点でお聞きになったほうが良いかも知れません。

>　家賃の供託をした方がよいのでしょうか？するとすればいつからしたらいいのでしょう？

　供託とは“争い”を前提にするものです。指示に従っている限りは争う余地はないでしょう。

>　出来ればこのまま住みたい

　これは新しく所有者になった方が決めることです。

>　立退き料、引越し代、請求出来るなら可能な限りしたいですが可能ですか？

　質問者様が契約を結ぶ以前になされていた抵当権の執行(大抵はこの形です)としての競売であるなら請求権はありません。新しい家主が要求すれば無条件で6ヶ月以内に立ち退かなければなりません。
　ゴネて居座れば些少のお金を出す方もいるでしょうが、相手の出方次第では法的処置を取られます。

>　賃貸借契約を交わしたのは平成１２年３月、契約書に抵当権の有無の記載なしです。

　抵当権の設定の有無は『契約書』ではなく、『重要事項説明書』の方に記載があるはずです。

>　家主からは何の連絡もきておりません

　競売に出されるくらいの家主さんですから、居住者のことなどかまってはいられない状況でしょう。ご自分のことで精一杯と推測されます。

>　新家主になり住み続けるなら新たに敷金の支払い、家賃の値上げを要求された場合支払わなければいけないのでしょうか？

　上記のように抵当権が、質問者様が契約を結ぶ前に設定されていたのなら新しい家主さんの要求を呑まなければ、６ヶ月の猶予を持って、明渡しが要求されます。

>　立ち退きの際、新家主の要求があれば傷みのある箇所の修理費を支払わなければならないのでしょうか？

　現況で落札しているので原状回復の要求は出来ないと思われます。詳細は裁判所か、管財人（弁護士）にお聞き下さい。

　なお、お預けになっているかもしれない敷金は前の家主さんに対して返還を請求する権利はありますが、競売に出されるほどの経済状態では“逆さに振っても鼻血も出ない”って状況でしょう。お気の毒ですが、泣くしかなさそうです。

投稿日時 - 2009-11-07 21:16:19

　契約書に抵当権設定の記載が無いのは仲介会社の落ち度ですね。
いまさら何とかなるかは判りませんが、交渉しだいでは迷惑料ぐらいはもらえるかもしれませんね。まあ普通のマンションではたいてい抵当権は設定されてるケースが多いですが。
　可能性は低いですが抵当権の設定が契約後であればあなたの居住権のほうが強い立場になります。退去に応じる必要もなく、家賃の値上げも拒否して供託してください。可能性は少ないですが、調べる価値はありますよ。
　

投稿日時 - 2009-11-07 15:56:55

＞★今までの家主への家賃は法律上いつまで払えばよいのでしょう？

「今の家主が家主でなくなるまで」です。

具体的には「新しい家主と賃貸契約を結び直すまで」です。

なので、今のまま、今の家主に払い続けて下さい。

いずれ、新しい家主から「マンションの所有者が当方に変更されました。つきましては、新たに賃貸契約の契約し直しをして頂くか、○月までに退去して頂く事になります。なお、新家賃は○万円とさせて頂く予定です」と言う通知が来ます。

それが来るまでは、現状維持で良いです。

＞★家賃の供託をした方がよいのでしょうか？するとすればいつからしたらいいのでしょう？

「家賃の供託」とは「家主が出て行けと言い、借り手が出て行かずに居座っている状態で、家主が家賃を受け取ろうとしない時」に行います。

「家主が受け取らないので払わない」って事をしてしまうと「家賃を払ってないので、追い出されてしまう」と言う事になります。

それでは困るので「ここに住む意思があり、家賃を納める意思がある」と言う事を法的に明白にする為に「家賃の供託」を行うのです。

なので、今回は、今はまだ、家賃の供託は要りません。

要るのは「新しい家主が決まった後、新しい家主が納得できない要求をしてきた時」です。

例えば、今回のケースでは、新家主が払えない額の新家賃を要求してきて、貴方が「ここに住み続けたい。だが、新家賃の○万円は納得できない。新たに敷金と礼金を取るのも納得できない。家賃は据え置きにして敷金礼金も無しにしろ」と新しい家主に要求し、新しい家主が要求に応じず、旧価格での家賃を受け取ろうとしない時、に行います。

＞★出来ればこのまま住みたいが立ち退きを要求された場合、立退き料、引越し代、請求出来るなら可能な限りしたいですが可能ですか？

家主が変わった直後に「すぐに出て行け」と言われたなら、立ち退き料を請求できます。

ですが「○月までに退去して頂きたい」と、数ヶ月の猶予を切られ、その猶予期間の間、家賃を免除されるなどの処置をされた場合、立ち退き料は請求できません。

なお、引っ越し代は「立ち退き料に含まれるもの」なので、引っ越し代までは請求できません。引っ越し代は「受け取った立ち退き料でまかなう」のです。

てゆ～か「突然に引っ越さないとならなくなった際に、引っ越しに伴う費用を補償するお金」が「立ち退き料」なのです。「迷惑料＋引っ越し代＝立ち退き料」なのです。

＞★立ち退きの際、新家主の要求があれば傷みのある箇所の修理費を支払わなければならないのでしょうか？

なんで？

新しい家主は「今の状態のマンションを競売で入手する」のだから、新家主は借り手に修繕費を請求する事は出来ません。

もし、壊れていたり、汚れたりしていても「壊れたり、汚れたりした状態の物を買う」のです。

なので「買うに値する物件なのか？どの程度、壊れたり、汚れたりしているのか？」を確認してから「幾らで買うか」を決めるのです。

その為に「部屋の内部を下見しに来る」のです。

借り手に修繕費を請求出来るとしたら、元家主だけです。

＞★新家主になり住み続けるなら新たに敷金の支払い、家賃の値上げを要求された場合支払わなければいけないのでしょうか？

それは「新しい家主の考え一つで決まる事」です。

新しい家主が「敷金礼金も要らないよ。家賃も据え置きで良いよ」って言うかも知れないし、「賃貸契約を契約し直して頂きますので、月○万で、敷２礼１で、最初だけ４ヶ月分をお支払い頂きます」って言うかも知れない。

新しい家主の言う事に納得できないなら、据え置き要求をして、家主が要求に応じないなら、家賃の供託をするなりして民事で裁判を起しましょう。

やり方は「契約期間の途中で家賃の値上げを要求され、それに納得できない場合」や「家主が契約の更新をしてくれない時」と同じですので、その手のサイトを見れば、参考事例が山ほどあります。

投稿日時 - 2009-11-07 12:24:05