不動産会社勤務です。

＞新しい入居者が一ヶ月でも住めば事故物件でなくなるので、契約時において説明義務が無いと聞きました

これは全くナイです。
ほとんど都市伝説や迷信の類で、こういった内容は十数年前の時点でアウトでした。
１ヶ月・入居者１代では、裁判にさえならなかったと思います。


＞不動産屋さんはどこまで説明しなければいけないのでしょうか？

事故物件の範囲ついては諸説・諸判例があります。
事故物件（心理的瑕疵（＝キズ）のある物件）かどうかの判断は、その原因となった出来事の内容が一般的にはどれだけ嫌がられるかの一点で定まります。

例えば、心理的瑕疵の度合いは「殺人＞自殺＞病死」とされています。（一概には言えませんが）
更に、同じ自殺でも「首つり」と「割腹」を比べると、「割腹」の方が惨状を想像しやすく嫌われる（心理的瑕疵が大きい）ために年数や代数（入居者の変わった数）が多くなります。
「服毒」などは病死とそう変わらないとも言われていますが、これは定かではありません。

また、「年数」「代数」も判例としては存在せず目安程度や一種の俗説といえるので、入居者が「嫌だ」として裁判を起したら、まず入居者側が勝ちます。
裁判では、多少の年数や代数での瑕疵の風化を基本認めていないためです。
例外的には建物が建て直されていた場合や、事故が母屋ではなく物置や納屋で起こった場合などでは、買主・借主側の主張が認められない場合もあります。
もちろん、「勝った」としても、全てのケースで解約や減額や損害賠償を認められるわけではありません。
惨状によりけりのケースバイケースでしょうね。


＞また、事実を隠して契約した場合どうなるのでしょうか？

その事実がバレて訴訟になり、解約や賃料の減額や損害賠償の対象になりかも知れません。
バレたら示談という方法もありますね。
モメた場合は近隣にもハデにバレてしまうので、事実の隠ぺいはあまり堅実な方法とは言えません。

なお、隠ぺいの方法もいくつかありますが、本サイトの主旨に反するので記述しません。


ご参考までに。

投稿日時 - 2010-09-04 16:03:06

元業者営業です

＞その部屋に新しい入居者が一ヶ月でも住めば事故物件でなくなる

昔はそれが「ある程度」まかり通ってましたが、今はダメです。

＞（そんな部屋に短期間だけ住む高額なバイトみたいなものもあるみたいで）

わざわざバイトなんか頼みません。その業者の社員が賃貸借契約を「形だけ」結んでました。

＞不動産屋さんはどこまで説明しなければいけないのでしょうか？

私が以前宅建協会へ確認した時は

●代変わりは「３代以下」
●事故から１０年以内
●マンションなら同フロア。戸建なら敷地内で起きた「事故」

以上の３項目のうち１項目でも該当した場合は「告知義務あり」と考えて間違いないとの事でした。

＞事実を隠して契約した場合どうなるのでしょうか？

当然「告知義務違反」で行政処分の対象です。
軽くて「罰金」「業務停止命令」。下手したら「宅建免許取り消し」です。

なお「病死」についてはそれが「孤独死」であった場合は「事故物件」と考えるのが妥当です。

投稿日時 - 2010-09-02 22:45:07

補足です。

病死は事故物件にはなりません。

投稿日時 - 2010-09-02 11:01:29

アパートや賃貸マンションは収益物件ですね。大家にとっては重要な収入源です。

事故物件は確かに告知義務がありますが、その範囲は限定的な物です。
例えば自殺のあった部屋ではなく、隣室だったら…。あるいは自殺者があった後に別な人が住み、ある程度の時間が経過していたら…。
司法ではそれらの場合は告知義務は無いと判断しています。

しかし、誰かが短期間でも住めば即、告知義務が無くなるかと言うと、そう言う事ではありません。逆言うと、そうした線引きは明確にはなっておらず(敢えてしていない？)、相当の期間(2年かもしれませんし10年かもしれません。それは事故内容によります)経過すれば告知しなくてもいいだろうと判断するという事です。

では故意に隠したら？もちろん違法です。隠す事を目的に短期間に誰かを住まわせた後に、告知しないで貸した場合は、当然重要事項説明違反となります。言うまでもありませんね。
違反すれば行政処分があります。期限つきの営業停止とかですね。

そういうバイトがあるかどうかは、明言できません。

投稿日時 - 2010-09-02 09:58:34